Clasificación de empresas

26 de Noviembre de 2010

Toda empresa que tenga intención de contratar obras o servicios con la administración pública, ya sea nacional, autonómica o local, verá regulada su relación contractual por la Ley 30/2007, de 30 de Octubre, de contratos del sector público. BOE 31/10/2007.

En dicha ley, dice su

Artículo 54, Exigencia de clasificación
1. Para contratar con las Administraciones Públicas la ejecución de contratos de obras por importe igual o superior a 350.000 euros, o de contratos de servicios por presupuesto igual o superior a 120.000 euros, será requisito indispensable que el empresario se encuentre debidamente clasificado.

Doy por supuesto que la mayoría de los lectores conocen en que consiste la clasificación de empresas, pero permitidme al menos comentar algunas particularidades.

La clasificación de empresas establece unos determinados grupos en función de la actividad de que se trate. Y unos subgrupos que serán los que fijen los importes máximos a los que pueden concurrir en concurso.

Recomiendo la visita a esta página de la Oficina Auxiliar de la Confederación Nacional de la Construcción en donde encontraréis el detalle de los grupos existentes.

Así, cuando una obra pública sale a concurso, el organismo contratante fija el precio de salida de la obra y la clasificación que exige, en función del tipo de obra de que se trate. La empresa que quiera concursar a la obra deberá estar en posesión de dicha clasificación como condición necesaria para ser admitida en el concurso. La administración nos exigirá una clasificación mayor cuanto más compleja sea la obra a ejecutar y mayor su dotación económica.

Para la obtención de la clasificación se deberán cumplir una serie de requisitos y seguir los procedimientos establecidos. En Clasificación de Empresas, página del Ministerio de Economía y Hacienda, se puede obtener información oficial sobre clasificación de empresas, formularios y modelos de certificados de buena ejecución.

Pongo aquí el enlace para la Consulta General de Empresas Clasificadas, en donde podremos consultar la clasificación de una determinada empresa.

La obtención de certificados de buena ejecución deberá ser una de nuestras prioridades entre la documentación que se recoge en el final de obra. Para nosotros es tan importante como lo pueda ser el certificado final de obra. Tanto si queremos que nuestra empresa opte a contratos públicos como si no. Nunca sabemos cual va a ser el devenir de nuestra actividad. Conozco empresas que no se han preocupado nunca de los certificados porque su cliente era privado y en estos momentos se encuentran con la incapacidad para contratar con las administraciones.

Si queremos vender nuestra empresa, o comprar una ahora que están baratas, uno de los indicadores a evaluar será su clasificación. De hecho cuando una empresa quiere entrar en un nuevo grupo de actividad, lo primero que piensa es en obtener la clasificación. La manera más rápida es “comprando la clasificación”. Por ejemplo, si soy una empresa constructora  especializada en edificación y quiero empezar a trabajar en obras hidráulicas, uno de los caminos más rápidos es incorporar a mi grupo una empresa que tenga clasificación en obras hidráulicas.

El camino habitual sería ir haciendo obras cada vez mayores, de manera que vayamos acumulando certificados de buena ejecución que nos permitan ir mejorando nuestra clasificación.

Una vía alternativa, más rápida, sería asociarnos en UTE con empresas que tengan mayor clasificación que nosotros. Evidentemente algo tendremos que aportarles a cambio, nuestro especial know how, conocimiento de la zona, etc. y posiblemente tengamos que conformarnos con ser el socio minoritario de la UTE.

Debemos estar siempre pendientes de los plazos de renovación, porque la clasificación caduca. Es muy triste perder por inoperancia o dejadez algo que tan valioso es y tanto esfuerzo cuesta de conseguir.

Otro de los aspectos fundamentales que se evalúan para la concesión de la clasificación es la solvencia económica. Precisamene por esto, una empresa que entre en concurso de acreedores, perderá su clasificación. Por tanto, en cuanto resuelva el concurso y siempre que no vaya a liquidación, deberá volver a solicitar la clasificación en función de las obras terminadas.

En conclusión, el tema de la clasificación es un asunto que requiere atención permanente, siendo muy recomendable tenerla siempre actualizada al máximo posible.

Saludos amigos
Pedro Domingo

Constructoras oscurantistas, constructoras ineficaces.

19 de Noviembre de 2010

Recuerdo una conversación que tuve hace ya tiempo con el propietario de una pequeña empresa constructora que defendía a capa y espada su postura de ofrecer al jefe de obra y encargado cuanta menos información mejor.

Define la R.A.E. como oscurantismo.

1. m. Oposición sistemática a que se difunda la instrucción en las clases populares.

2. m. Defensa de ideas o actitudes irracionales o retrógradas.

 

Me decía este hombre que él solo dejaba a sus jefes de obra el presupuesto ciego (sin precios) y el plazo de la obra, y que con eso un buen jefe de obra tenía que ser capaz de defender la obra. Mi opinión era radicalmente contraria, con eso solo puede trabajar un mal jefe de obra, uno bueno se nos marcha de la empresa.

El jefe de obra es el principal activo a la hora de defender los intereses de la empresa constructora y no solo durante la ejecución de la obra, sino ya desde el trabajo previo al inicio y hasta su liquidación.

El documento fundamental que debe conocer un jefe de obra es el contrato de obra, firmado entre constructor y promotor. En él se detalla absolutamente todo lo que nos es exigible (quedando al margen lo que no lo es) y las condiciones en que se ha de hacer. Qué obra he de ejecutar, en qué precio, en qué plazo, que pasa si no acabo a tiempo, que ocurre si discrepo con la dirección facultativa, cuándo tengo que presentar la certificación, cuándo y cómo voy a cobrar, cómo se ha de liquidar la obra, durante cuánto tiempo he de responder de la misma, etc. ¿Cómo voy a ejecutar una obra si no conozco todo esto?

En cuanto al presupuesto, el jefe de obra debe manejar un presupuesto completo, con mediciones detalladas y precios unitarios y descompuestos. Es habitual que en constructoras pequeñas no se manejen precios descompuestos. Otras empresas, al inicio de la obra, entregan al jefe de obra el presupuesto con el que les ha sido adjudicada la obra, incluidos descompuestos. Digamos que es una posición "menos mala". Lo ideal es que el jefe de obra, previo al inicio de obra, elabore su propio presupuesto, con descompuestos y mediciones reales. Esta es la práctica generalizada entre las grandes constructoras. De esta forma será consciente del esfuerzo que tiene que realizar para conseguir llevar su presupuesto y su resultado previsto, hasta lo esperado por la empresa. Y aquí no vale decir que el departamento de presupuestos se ha equivocado, o que mis jefes han hecho una baja imposible. Ahora lo que toca es trabajar.

Se necesitan conocer los precios de las unidades de obra, y no solo los unitarios sino también los descompuestos, por varias razones.

Como en todo presupuesto habrá algunas partidas en las que se ganará dinero y posiblemente alguna en la que se perderá. Primera conclusión, me interesa hacer mucho de lo que gano, y poco (o nada) de lo que pierdo. Hacer "nada" significa cambiar. Y cuidado, cambiar no significa merma de calidad. A veces un cambio de referencia o marca de un determinado producto nos puede salvar la partida ofreciendo una calidad similar o, por que no, mejor.

El precio descompuesto me sirve para determinar todas las unidades que intervienen en una determinada partida. Pongamos el caso de una cubierta invertida. Necesito el precio descompuesto para saber si he considerado la ejecución de pendientes incluida en la partida o me la pagan aparte. También sabré si se ha estudiado con una tela simple o con doble tela, ya que aunque así lo diga la literatura de la partida, es necesario comprobar que efectivamente se ha tenido en cuenta. Sabré el tipo de aislamiento, la marca y el instalador que me pasó precio en fase de estudio. Sabré como estaba previsto subir la grava a la cubierta. Por cierto, si la empresa tiene un ERP inevitablemente deberé realizar los descompuestos antes de poder contratar nada.

Cuando el jefe de obra trabaja con el presupuesto del departamento de estudios, es necesario que tenga la información completa. Qué proveedor ofertó el precio, en qué condiciones, con qué productos. Lo pertinente en estos casos es que el departamento le entregue al jefe de obra el expediente completo que sirvió para que nos adjudicaran la obra.

Si la empresa tiene centralizadas las compras, y estas no dependen del jefe de obra, se le deberá dar la información completa de toda la contratación. No solo el proveedor o subcontratista y el precio sino también el contrato firmado para que conozca al detalle el alcance de lo contratado. Por ejemplo, necesitará saber los hitos acordados, formas de pago, posibles penalizaciones, ayudas o portes que se incluyen o excluyen, etc.

Toda esta información que necesita el jefe de obra se hace extensiva al encargado. Sin dudas ni reparos. Un buen encargado necesita saber todo esto de lo que estamos hablando para saber lo que de él se espera y hasta donde puede exigir a todo operario que intervenga en su obra.

Y por favor, si la obra gana dinero, cuénteselo a su encargado, que seguro que se alegrará y lo motivará.

- Eres el primer jefe de obra que me dice que vamos ganando dinero

Esta frase me la dijo un encargado hace ya unos cuantos años. Por aquel entonces ese hombre tendría unos 50 años y estoy convencido que siendo tan bueno como era en su labor, le habría hecho ganar mucho dinero a la empresa. Aquel día él se fue feliz a casa, pero os prometo que yo me fui tanto como él. Por supuesto, la obra acabó siendo un éxito total en todos los aspectos.

El peligro real de esta forma de actuación es la fuga de información.

Estamos de acuerdo, pero ese peligro siempre existirá, hayamos facilitado  o no la información. Para evitarlo los primeros pasos deberemos darlos ya en la contratación de nuestro personal. Un aspecto a valorar serán las referencias y el grado de confianza y compromiso que transmita la persona. También podemos incluir en el contrato con el trabajador una cláusula de confidencialidad, que aunque no evita la fuga de información, permite actuar contra ella. Los sistemas ERP también hacen más costoso el robo de información, ya que todo movimiento queda registrado. Y desde luego, el trabajo en un ambiente de cordialidad y confianza será una herramienta fundamental.

Y si después de todo se pierde una copia de nuestro presupuesto, deberemos considerar que es importante a corto plazo, pero tiene menor transcendencia a medio, puesto que las condiciones para una siguiente obra, aún siendo similar, seguro que son diferentes. Será un promotor distinto, habrá subido el  precio del acero, quizás necesitemos otra grúa más, el plazo será diferente, quién sabe...

Así que, en mi modesta opinión, yo le diría:

- ¿Es la suya una constructora oscurantista?, pues cambie, y cuanto antes mejor.

Saludos amigos

Pedro Domingo 

Promotor, constructor y otros agentes.

16 de Noviembre de 2010

Escribo este artículo pensando especialmente en personas que son ajenas al sector inmobiliario y de la construcción. Se por tanto, que es muy improbable que lo lean. Así pues, nos corresponderá a todos nosotros su difusión para beneficio de todos.

Dedico la entrada de hoy a la confusión general que existe entre lo que es un promotor y lo que es un constructor. 

Cuántas veces hemos leído u oído en los medios de comunicación

- El constructor cogió el dinero de los propietarios y se marchó sin terminar las viviendas.
- Este constructor ha edificado mil viviendas en este sector.

Entiendo que los ciudadanos de a pié no tienen porqué distinguir los términos, y apelo a los medios de comunicación, con su enorme poder de influencia, para que traten este tipo de noticias de una manera rigurosa, en beneficio de una información veraz que sitúe en su sitio los deberes y obligaciones de cada uno.

La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), en su Capítulo III, AGENTES DE LA EDIFICACIÓN, define:

Artículo 8. Concepto. Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención.

Artículo 9. El promotor.

Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

Artículo 10. El proyectista

Artículo 11. El constructor.

El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, la obras o partes de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

Artículo 12. El director de obra.

Artículo 13. El director de la ejecución de la obra.

Artículo 14. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.

Artículo 15. Los suministradores de productos.

Artículo 16. Los propietarios y usuarios.

En estos artículos de la ley quedan definidos cada uno de los agentes, así como sus obligaciones. Obsérvese que todos los agentes tienen obligaciones, incluidos los propietarios y usuarios.

Dicho de una manera coloquial, el promotor es quien decide hacer un edificio y encarga su ejecución a un constructor, que será quién lo construya.

Por tanto, corresponde al promotor decidir si el suelo es de gres o tarima, o si las puertas son de roble o de haya. Los propietarios deberían conocer esta circunstancia, porque también en muchos casos hacen responsables a los proyectistas de temas sobre los que no han tenido poder de decisión. Al constructor le corresponde ejecutar en precio, plazo y calidad, el proyecto de ejecución, que es el que define la obra a ejecutar y según las condiciones del contrato suscrito entre las partes.

En edificación residencial, es el promotor quién "vende" la vivienda al cliente. El cliente no tiene relación contractual alguna con el constructor, por tanto deberá canalizar sus felicitaciones o reclamaciones hacia el constructor a través del promotor.

Existen casos en los que el promotor y el constructor son una misma sociedad. Estamos hablando de las empresas promotoras que tienen integrada en su estructura todas las funciones de la empresa constructora, y por tanto se encargan de ejecutar ellos mismos la obra que promueven. En este caso si que resultaría indiferente, a nivel práctico, hablar de promotor o de constructor. No obstante, si yo soy un cliente adquirente de vivienda, quien a mi me la vende es el promotor, y será preferible utilizar este término al referirme a la relación comercial con él.

No quiero dejar también de comentar el caso de las cooperativas y comunidades de bienes, que tan de moda están en estos momentos. No deben olvidar los cooperativistas y comuneros que  los promotores son ellos mismos, y les serán de aplicación cuantas obligaciones y responsabilidades marca la ley para el promotor.

Por tanto, es muy recomendable que conozcamos quién es quién en este negocio para poder dirigirnos a cada uno en su justa medida.

Dad al César lo que es del César y a Dios lo que es de Dios (Mc.12, 17)

... y así estarán todos contentos (¿no? digo yo)

Saludos amigos
Pedro

1.000 Visitas

14 de Noviembre de 2010

1.000 Visitas. Hoy hemos llegado a las 1.000 visitas. Gracias amigos. Gracias a todos.

Miro con asombro (y sana envidia, para que negarlo) esos blogs que tienen cientos de miles de seguidores y millones de viisitas. Pero, ¿qué queréis que os diga? yo estoy muy contento con mis modestas 1.000 visitas. Cuando empecé esto, en la cercana fecha del 5 de septiembre, todo eran incógnitas.

¿Tendré temas suficientes para escribir?

¿Resultarán interesantes?

¿Tendré lectores y seguidores?

¿Me resultará satisfactorio o me aburriré?

Hoy puedo deciros que me alegro de haber dado el paso. Como dije en la presentación, no pretendo sentar cátedra, solo pretendo comunicar, compartir, y seguir aprendiendo. Porque el escribir me obliga a confrontar datos, revisar ideas y planteamientos, buscar información adicional, en definitiva a trabajar por y para mi profesión.

A la vez resulta reconfortante comprobar que hay gente a la que le interesa lo que escribo y que con sus comentarios me da fuerzas para seguir trabajando en este proyecto. Incluso en la discrepancia hay enseñanza.

Ahora solo queda ampliar la red. Que el lector se anime a escribir sus comentarios. Que se apunte como seguidor y que se compartan los contenidos. 

Entre todos juntos es más fácil crecer.
Y ahora a por las 10.000.
¿Os animáis?

Muchas gracias a todos.

Un fuerte abrazo.

Pedro Domingo

A mis lectores de Latinoamérica y Norteamérica

12 de Noviembre de 2010

Veo en las estadísticas de mi blog que tengo lectores de todo el continente americano. A ellos quiero dirigir hoy un saludo y agradecerles su interés.

He de reconocer que desconozco si la visión y misión que tenemos las empresas constructoras a este lado del charco, tiene allí los mismos significados y atribuciones.

En Estados Unidos y Canadá, las atribuciones y responsabilidades de cada una de las partes que intervienen en este negocio, así como los procesos constructivos son muy similares a los europeos. En cuanto a la construcción residencial podríamos decir que los sistemas cambian debido fundamentalmente a la diferente visión que la sociedad tiene de lo que es un “hogar”, al "estilo de vida".

La percepción de lo que ocurre en América del Sur varía en función del  país de que se trate y de su grado de desarrollo. Dentro de un mismo país pueden darse enormes desigualdades de una región a otra. Incluso en una misma ciudad se pueden ver contrastes extremos entre el centro financiero y el extrarradio residencial. (solo estamos hablando de construcción, no lo olvidéis).

Espero seguir contando con vuestro interés y vuestra lectura, y os invito a participar con vuestros comentarios y opiniones.

I thank your interest and I hope you go on reading my web page. I invite you to take part in it making comments or giving your opinions.

Os dejo algunas fotos que pude tomar en Cochabamba. Bolivia.

Un afectuoso saludo

Pedro Domingo

Certificación no es producción.

5 de Noviembre de 2010

Agradezco la colaboración en la redacción del presente artículo, a mi buen amigo y excelente profesional 

Roberto Rami

Licenciado en Ciencias Empresariales, especialidad en Financiación.

La diferenciación de los conceptos de certificación y producción supone un salto cualitativo importante en la gestión de la empresa constructora.

Es práctica común el decir que la certificación es el documento que recoge la valoración de la obra que hemos ejecutado en el mes. Nada más lejos de la realidad.

La certificación es el documento que recoge la relación de partidas admitidas por la Dirección Facultativa que presentamos al cobro, valoradas a precio de contrato, estén ejecutadas o no.

La producción es el documento que recoge la relación de partidas ejecutadas por las que tenemos derecho a cobro, valoradas a precio de contrato.

La certificación es un documento de carácter externo cuya elaboración corresponde a la Dirección Facultativa. En la práctica es uso común que sea la constructora quién lo elabora y le da validez recogiendo la firma (aprobación) de la Dirección Facultativa.

La producción es un documento de carácter interno.

Escenarios de certificación y producción.

- En determinadas circunstancias y con las correspondientes garantías, la propiedad puede admitir la certificación de acopios, que es obra no ejecutada. 

* En producción no podré incluir estas unidades presentadas al cobro como certificación, porque todavía no están ejecutadas y no tengo coste para ellas.

- Un jefe de obra, por diversos motivos, puede certificar unidades que todavía no ha ejecutado. Es lo que llamamos adelantar certificación.

* En este caso las mediciones que se incluirán en la producción deberán ser las realmente ejecutadas, que serán las correspondientes al coste que tenemos.

- La propiedad, o la Dirección Facultativa, pueden decidir en un momento dado, que se retiren de la certificación determinadas partidas, aún estando estas ejecutadas. Certificación aplazada.

* La producción incluirá las unidades realmente ejecutadas siempre y cuando tengamos certeza total de cobro. Por ejemplo, en una obra a precio cerrado las unidades recogidas en producción no podrán superar a las de certificación.

* En una obra a precio cerrado, o cuando he cambiado un proceso constructivo, puedo dar como producción la totalidad de una partida, aun cuando no la haya realizado o su medición real sea inferior, siempre y cuando tenga la seguridad total de su cobro. 

La importancia de diferenciar la producción de la certificación.

Imaginemos que no puedo certificar las unidades realmente ejecutadas (no entro en el por qué). Si mi empresa solo conoce mi certificación, pero no mi producción, el resultado económico de la obra a fin de mes será menor o incluso negativo, porque tengo un coste para el que no tengo reconocidos ingresos.

El caso contrario se da cuando llevamos certificación adelantada. Si la empresa no conoce la producción real tendremos un beneficio ficticio, provisional, unos buenos resultados que tarde o temprano empeorarán.

El jefe de obra de una empresa constructora está obligado a certificar todo lo que pueda. Conseguir adelantar certificación sobre producción significa financiación extra para la constructora. Cobramos por adelantado. Por el contrario, el ejecutar partidas y no certificarlas supone  costes financieros para la constructora.

Adelantar certificación también tiene sus riesgos. Siempre deberemos tener presente que estaremos trabajando con un dinero que no es nuestro, deberemos prever el coste futuro de ejecutar esas partidas que tenemos pendientes todavía.

Por eso la empresa constructora deberá contabilizar como ingreso la producción y no la certificación, y contabilizar el diferencial con la certificación como "anticipo de clientes" cuando la certificación vaya adelantada y como "obra ejecutada pendiente de certificar" en el caso contrario.

Para el control del coste de la obra el documento fundamental es el de producción. Es la base para el análisis económico del resultado de la obra a fin de mes. En el se apoyará a su vez para ver la realidad de la obra.

Es muy importante la elaboración, a nivel interno, de un cuadro comparativo entre certificación y producción que permita tener identificadas y controladas en todo momento las diferencias entre ambos estados.

Por estas razones, y otras más, es tan importante que el jefe de obra tenga presentadas y aceptadas la certificación y la producción en las fechas convenidas por la empresa, y que por razones obvias no debería ser más tarde del día 30 de cada mes.

Saludos amigos
Pedro Domingo