¿Cuándo acaba una obra?

15 de julio de 2011

Para una empresa constructora, una obra acaba cuando se ha cobrado el último céntimo y se ha recuperado el último aval.

Son muchos los jefes de obra, y empresarios, que tienen tendencia a considerar que presentando la liquidación de una obra, ya pueden dar como final el resultado económico derivado de ese acto. No estaría mal que así fuera, pero la realidad es bien diferente.

El primer paso consistirá en que el jefe de obra la elabore y la presente, y ojo que no es un detalle menor. Parece que firmando el Acta de Recepción ya hemos terminado. El promotor tiene tendencia a considerarlo así. Así que, cuánto antes presentemos la liquidación mejor. Es frecuente que al acabar una obra, o incluso antes, se encarguen al jefe de obra otros cometidos. Probablemente, ya esté físicamente en otra ubicación, posiblemente incluso en otra ciudad. Quizá esté ocupado en temas de postventa. Todo esto son circunstancias que ocupan y distraen al jefe de obra del cumplimiento de este hito fundamental, la presentación de la liquidación.

Una vez presentada, deberemos conseguir que dicha liquidación sea aceptada. En el caso de los promotores privados, la negociación puede durar meses, y dependiendo de su estructura empresarial y tamaño, puede requerir de la superación de diferentes filtros. En cada uno de esos escalones, el importe de la liquidación tiene una tendencia “natural” a disminuir.

En el caso del promotor público (las diferentes administraciones), el interlocutor suele ser único, normalmente el arquitecto técnico, en todo caso acompañado del arquitecto, que han llevado la dirección de ejecución y dirección de facultativa.

Nos encontremos en uno u otro caso (público o privado), conseguir que nos firmen la liquidación supone el reconocimiento de la deuda.

El paso siguiente, será el más importante, conseguir cobrar. Estamos comprobando día a día que la mayor parte de los concursos de acreedores están provocados por impagos. Dicho de otro modo, las empresas caen por los impagos, no porque pierdan dinero en una obra (ojo, digo una, porque si es en general, también caerá).

Cobrar es el hito verdaderamente importante para el cierre económico de la obra. 

Consolida las previsiones y serena el ánimo. Ya estamos más cerca del final, pero todavía quedan tareas que no debemos desatender.

Deberemos finalizar cuanto antes la postventa, que supone coste sin ingreso. También es cierto que el coste de la postventa de una obra no se carga ilimitadamente contra el resultado de una obra. Lo razonable sería cargarla durante el primer año (garantía) pasando después a cargarse sobre la dotación que a tal fin hayamos previsto en nuestros gastos proporcionales, como fondo de remate y garantía.

Y por último nos quedaría la recuperación de avales. Que no siempre es una tarea tan fácil como aparenta, especialmente cuando son avales a primer requerimiento. Constituyen una fórmula de presión hacia la constructora cuando se pretende alargar el período de garantía. La recuperación de los avales presentados terminará con el coste de su mantenimiento, y por otra parte liberará nuestras líneas de avales para que podamos presentarlos en otros concursos, o en la firma de otros contratos.

Saludos amigos

Pedro Domingo

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[Off Topic]

Hugh Laurie - Swanee River Later with Jools Holland. April 19th 2011

Sorprendido y encantado. Desconocía que Hugh Laurie supiera tocar el piano de esta manera.

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El trabajo de CALIDAD, fuente de beneficios

3 de diciembre de 2010.

Hemos oído muchas veces que es bueno trabajar con calidad.
Yo iría más allá, trabajar con calidad es una necesidad.

Dicen los estudiosos del comportamiento humano que los hombres nos movemos por intereses egoístas y que no somos capaces de reaccionar salvo en beneficio propio (excepto raras excepciones), y que además lo hacemos de modo subconsciente. Bueno, pues vamos a apelar al egoísmo para demostrar que trabajando con calidad, somos los primeros beneficiados.

El primer beneficiario del trabajo con calidad es uno mismo. No conozco a nadie que no se sienta realizado y satisfecho por un trabajo bien hecho.

Pero además la ausencia de calidad tiene repercusión económica para la empresa constructora. Analicemos algunas de las situaciones en las que se manifiesta.

Vuelta atrás sobre trabajos terminados.
Imaginemos que en una obra, una vez terminados los alicatados y colocada la carpintería de madera, nos damos cuenta de que por un error de replanteo no nos cabe el lavabo y hemos de modificar la posición de la puerta. Resultado, cabreo y sobrecoste.

Repasos.
Estamos terminando la obra y para la revisión final antes de la recepción la obra deberá estar en perfecto estado de revista. Lo normal es que entre el equipo de repasos. Cuanto más esmerada haya sido la ejecución, menos habrá que repasar, y antes terminaremos con menor coste. 

Postventa.
Situación idéntica a la anterior, pero con mayor gasto añadido. Es mucho más complejo repasar una vivienda cuando la familia propietaria ya está viviendo. Probablemente tengamos que quedar a día y hora determinados, incluso fuera de una jornada laboral normal. Es posible que haya que mover muebles, proteger y limpiar cuando acabemos. Todo ello son sobrecostes.

Aumento de costes indirectos.
Además del propio coste directo de materiales y mano de obra, todas estas actuaciones que nombramos suponen un aumento de los costes indirectos, ya que requerirán la participación del encargado, del jefe de obra, tendremos casetas y almacenes a disposición, necesitaremos medios auxiliares. En definitiva, más gastos.

Penalizaciones.
Es muy posible que todas estas incidencias nos supongan un incremento del plazo de ejecución. En el mejor de los casos, no habrá penalizaciones, pero aún así estaríamos en el supuesto anterior con un incremento de los costes indirectos. También los retrasos pueden derivar en un incumplimiento de plazos y según sea el contrato firmado, se apliquen penalizaciones. Y la experiencia nos dice que esto "duele".

Quedarían por comentar otras repercusiones mas subjetivas que pueden significar pérdida de oportunidades futuras, vamos, que no nos inviten a más obras.

Tensiones.
La mala calidad en construcción siempre provocará tensiones. Especialmente con la dirección facultativa y por transmisión, con la propiedad. Se pueden producir enfrentamientos o discusiones no deseables, nervios por incumplimiento de plazos, radicalización de planteamientos, etc.

Todo esto deriva en INSATISFACCIÓN, que es lo peor que podemos desear en la realización de nuestro trabajo. Insatisfacción significa, "nunca más".

Así que, aunque solo sea por puro egoísmo, TRABAJEMOS CON CALIDAD.

Saludos amigos

Pedro Domingo