8 de Octubre de 2010
En todas las constructoras hay una preocupación manifiesta por controlar el coste directo de la obra, comprar bien, por no pagar un metro de más, pero ¿qué pasa con los costes indirectos?¿quién se preocupa de ellos?.
Los jefes de obra son hábiles en hacer comparativos de las partidas de suministros y subcontratación. También son hábiles en justificar por qué "es mejor" tener la grúa torre un mes más, pero ¿quién paga?.
CONTROL es la respuesta, y si tenéis duda, entonces MÁS CONTROL.
Para simplificar la idea que quiero transmitir vamos a hablar de GASTOS DE FABRICACIÓN, definiendo como tales todo aquello que no es un coste directo, pero supone coste para la obra. Se agrupan en:
- Costes Indirectos
- Costes Proporcionales
- Costes de Estructura (o Gastos Generales)
Los gastos de fabricación pueden suponer de un 20 a un 25% del coste total de la obra. La horquilla viene dada por el tipo de obra y por lo que incluimos y lo que no en gastos indirectos. Todas empresas no lo evalúan por igual. Veamos algunos ejemplos.
Ejemplo 1.- La vivienda protegida, con acabados de menor calidad y/o menores prestaciones, tiene menor coste directo, y proporcionalmente mayores gastos de fabricación.
Ejemplo 2.- A un equipo de obra, jefe de obra, encargado, ayudantes, le supone un esfuerzo similar una obra de 50 viviendas que una de 100, por tanto en una obra mayor, la repercusión de indirectos es proporcionalmente más baja.
Conclusión 1.- A mayor volumen económico, menor coste proporcional de los gastos de fabricación.
Ejemplo 3.- Si en los contratos con los subcontratistas incluyo la limpieza del tajo o el reparto de materiales, entonces no tendré que incluir en los indirectos, mano de obra para estas labores.
Ejemplo 4.- Si subcontrato la estructura con el gruista incluido en el precio, el coste de este ya está repercutido en el coste directo de cada una de las partidas de los capítulos de cimentación y estructura.
Conclusión 2.- Cuantas más partidas seamos capaces de subcontratar, mayor porcentaje tendrá el coste directo, que es más fácil de controlar, y por tanto menor mi riesgo.
Ejemplo 5.- Si una empresa es nacional, tendrá unos gastos de estructura de central, del 5 al 8%, y unos gastos de estructura de delegación, entre el 1,5% y el 3,0%. En una empresa de ámbito local es previsible que los gastos de central, en este caso "generales de empresa" serán menores y los de delegación no existirán.
Conclusión 3.- La estructura de la empresa influye muy directamente en el coste.
La distribución de los costes de una obra de edificación residencial en bloque, tamaño unas 100 viviendas, corresponde a un esquema como el siguiente:
Y su gráfico correspondiente sería
Este control tan necesario es habitual en las grandes constructoras, que lo tienen integrado en su ERP. En las medianas depende mucho de la calidad de la empresa y en las pequeñas es bastante infrecuente.
Tenemos que ser muy conscientes que el incremento de los gastos de fabricación va directamente contra nuestro beneficio.
Los gastos de fabricación se incrementarán cuando no cumplamos el plazo de ejecución previsto. Si se nos retrasa la obra dos meses, significa que deberemos cargar a costes dos meses más de jefe de obra, encargado, instalaciones de obra y oficina técnica, etc. También debemos considerar retrasos el tener maquinaria o instalaciones a disposición de obra más tiempo del planificado, por ejemplo grúas, andamios, carretillas, etc.
También por esta misma razón, cuando el retraso no es imputable a la empresa constructora, ésta se encuentra en su derecho de pedir que se le abonen dichos costes. Este caso es frecuente que se de si el promotor no tiene vendida la totalidad de la promoción. En tal situación algunos promotores plantean la cuestión del retraso abiertamente y otros lo hacen de manera encubierta a través de la toma de decisiones en las visitas de obra. Como siempre la solución dialogada es la mejor, porque si se trata de retrasar la obra habrá que reestructurar los equipos a disposición.
Los gastos de fabricación también se incrementarán si la obra está mal estudiada o mal planificada, no habiendo previsto los equipos adecuados o el proceso constructivo idóneo.
También aumentarán si la calidad es deficiente, ya que aumentará la postventa.
El recordatorio final, y la idea principal, es que los gastos de fabricación son lo suficientemente importantes en el coste total de la obra como para dedicarles la atención necesaria, tanto como lo hacemos con el coste directo.
Saludos amigos
Pedro Domingo
Entradas
David Garcia Bodego
Said
Estimado Pedro:
Una objeción o consulta del campo en el que sabes que controlamos esto un poco más.
Soy la empresa constructora de turno a la que se le otorga una obra después de su correpondiente licitación (no hablemos de las bajas, por favor). Entonces reviso el Proyecto Constructivo, para ver qué es lo que tengo que hacer y me encuentro errores que desde un principio señalo al cliente. Pero claro, el cliente no es tonto y se ha preocupado por que se firme el acta de replanteo para dar inicio a las obras.
Posteriormente es cuando sí admite la existencia de esos errores que se le han pasado cuando adjudicó a una Ingeniería el propio Proyecto.
Mientras arreglo el problema o me quieren habilitar un nuevo expediente para subsanar los gastos pueden pasar de 6 meses a 18 meses. En ese periodo tengo que estar produciendo todo lo posible excepto las unidades afectadas por el error o la modificación.
Pero cuál es el problema? Que aunque el cliente me dé la razón e incluso me adjudique un nuevo expediente, yo sigo gastando y mis costes de fabricación se disparan. Porqué nunca se tiene en cuenta ese aspecto sino es en la liquidación de la obra? (Eso teniendo suerte con el cliente)
Una manera objetiva de verlo es que miremos cuáles son los plazos de ejecución de la obra según el Proyecto, según la oferta de licitación y el real.
Un caso sangrante de una obra en la que participé: Plazo señalado por el Proyecto-> 24 meses, Plazo de la oferta de licitación-> 20 meses, Plazo real de ejecución -> 60 meses. Lo más gracioso del tema es que para este Proyecto se nos adjudicaron un expediente de Modificación del Proyecto de casi un 20%, un expediente de Proyecto Complementario de obras de un 18% y se abrió una liquidación que se consumió (9,99%).
En qué momento mi cliente me paga los gastos de fabricación de los 40 meses que me fui de plazo?
Pedro Domingo
Said
Cuando elaboramos un Precio Contradictorio, un Modificado o un Complementario, los gastos de fabricación son un elemento de coste más a considerar. Debemos incluirlos en nuestra estimación de los nuevos precios.
Por supuesto que serán objeto de debate, pero ahí entrarán en juego nuestras habilidades de negociación.
Pero insisto, de lo que no cabe duda es que los nuevos gastos de fabricación son un elemento más del precio, igual que el hormigón, el acero o la mano de obra directa, porque está cambiando el proceso constructivo inicial, las reglas del juego de cuando empezó el partido.
También considero fundamental que el análisis del proyecto constructivo se haga en profundidad antes de firmar el acta de replanteo, o se firme con incidencias. Y se deberán analizar las estrategias de actuación una vez conocidos los desajustes y antes de presentar los nuevos precios.
Un saludo
Pedro
Unknown
Said
Pedro: Acabo de encontrar tu blog buscando información. Enhorabuena.
Veo muy interesante el tema, comparto la esencia del asunto aunque no del todo la respuesta al comentario de David, aunque cada caso es un mundo.
Lo fundamental es tener claro que lo que defines costes de fabricación (todos menos directos?)van directamente contra el beneficio de la contrata no contra el cliente.
Los costes de fabricación son fundamentales, porque detecta un tipo de deficiencias si se supera.
Me parece excesiva en la cuenta de explotación tipo (aunque excelente hablar sobre perfiles) el grado de indirectos que "toleras" ya que por la obra que está mejor y de más calidad histórica normativizada es la del (actual) Ministerio de Fomento, con su magnifica Junta consultiva; creo que es un 4 % para indirectos e imprevistos. En rehabilitación hasta un 10%, pero mi experiencia me dice que detrás de los costes indirectos se escondes muchos malos hábitos y deficits estructurales.
un saludo y espero seguirte
Pedro Domingo
Said
Muchas gracias Santiago por tu comntario.
Pido disculpas por no haber respondido antes.
Efectivamente la cuantía de los costes de fabricación depende muy directamente del tipo de obra. También el tamaño y características de la empresa influyen.
Gracias por compartir con todos tu aportación
Un saludo
Pedro
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consultores sap
Said
La explicación es muy buena para solucionar muchos problemas que podemos tener y evitar estos costes indirectos, muchas gracias