Seguridad y Salud. Cómo ofertar este capítulo.

29 de octubre de 2010

En todo concurso de obras privado surge siempre un tema de incertidumbre. ¿Cómo y en qué cuantía ofertar el capítulo de Seguridad y Salud?. Desde el punto de vista de la empresa constructora la respuesta inmediata es, "como lo pida el promotor". Pero lo que aquí voy a analizar es ¿Cómo sería conveniente que lo pidiera el promotor?.

Debemos tener presente que el promotor, una vez recibidas las ofertas de las diferentes constructoras elaborará un cuadro comparativo con todas ellas. Para que este comparativo sea efectivo deberá ser homogéneo. Por tanto, si nos preocupamos de que todas las constructoras nos oferten las mismas partidas de estructura, de albañilería, de fontanería, y que no se dejan nada, por qué vamos a cambiar este criterio cuando se trata de la Seguridad y Salud.

Mi sugerencia siempre ha sido la siguiente:

Todas las empresas que participan en un concurso de obras privado, deberían ofertar el capítulo de Seguridad y Salud con el mismo importe que figura en el Estudio de Seguridad y Salud.

Digo con el mismo importe porque, considero que es el redactor del Estudio de Seguridad y Salud quien mejor debe conocer la normativa de aplicación y la evaluación de los posibles riesgos así como su correcta valoración. Si alguna empresa considera inadecuado este importe, puede modificar su cuantía, al alza o  a la baja, teniéndolo en cuenta en sus gastos de fabricación, que a la postre son parte fundamental del coste de la obra. No olvidemos que previo a la ejecución de la obra, la constructora deberá elaborar un Plan de Seguridad y Salud que deberá ser aprobado por el Coordinador.

¿Que se gana con este planteamiento?

Para el promotor es fundamental que quede constancia clara de su determinación en el cumplimiento de la normativa en materia de prevención de riesgos laborales. Es preferible que en el contrato de ejecución de obra que firma con la constructora, se refleje expresamente el capítulo de Seguridad y Salud, con las unidades que lo componen y el precio que por ellas se paga. De esta forma, siempre podrá exigir su íntegro cumplimiento y ante una inspección siempre puede justificar que exige y paga por ello.

Cuando la constructora oferta "Seguridad y Salud, incluidos en el precio", y no se refleja expresamente a qué unidades corresponde, el promotor no tiene forma de exigir ni justificar que está ordenando el cumplimiento de la seguridad.

Para la constructora este planteamiento también tiene sus ventajas. La primera es que se sentirá en igualdad de condiciones en el concurso. Si las partidas de Seguridad y Salud figuran detalladas en un capítulo del presupuesto de contrata, se convertirán en unidades "de obligado cumplimiento" que se nos pueden exigir en cualquier momento, a todos los ofertantes por igual.

No nos engañemos, el "Seguridad y Salud, incluidos en el precio" es una práctica inadecuada, porque detrás de ella se esconde el descontrol. ¿Qué es lo que hemos "incluido en el precio"? y ¿Quién lo sabe?

Por otra parte, una empresa constructora seria es consciente de la importancia de este capítulo, y debe ser una seña de calidad el cumplimiento por iniciativa propia de toda la normativa vigente. Sin olvidar además los beneficios, de todo tipo, que de este cumplimiento se derivan.

Saludos amigos.

Pedro Domingo

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Las bajas en los concursos de obra ( 2 de 2 )

27 de Septiembre de 2010

Las administraciones contratantes tienen la capacidad de establecer mecanismos de regulación a través de sus pliegos de condiciones, unos más efectivos y otros menos.

Pero en cualquier caso la primera pregunta que deber hacerse el contratante es ¿cuánto estoy dispuesto a pagar para que me construyan esta obra?. Es tan importante que va a significar las desviaciones que estoy dispuesto a admitir entre el precio de salida (próximo al valor real de la obra) y el precio de adjudicación. Y más aún, la forma en que voy a plantear la "venta" de esa obra, concurso o subasta.

Si solo me importa el precio, la adjudicaré a quien más barato me la construya. Tendré que sacar la obra a subasta.

Si quiero tener en cuenta otros factores, la sacaré a concurso.

Si en el concurso de obra limito las bajas al 20%, significa que estoy dispuesto a admitir muchas ofertas con bajas al 20% y que muy probablemente adjudicaré la obra en ese importe. El planteamiento es idéntico si las limito al 10% ó al 30%.

Además este de planteamiento pueden surgir situaciones como la siguiente . 

Asistí a un concurso, con bajas limitadas al 20%, en el que nos presentamos 40 empresas y de ellas 38 ofertamos una baja del 20%. Un "despistado" fue con el 12,5%, y se quedó fuera. Y un "listo" fue con una baja del 20,1% y lo desestimaron. Significa esto que ¿esa empresa no podía hacer la obra por un 0,1% menos que los demás?. En otros casos, que también se dan, el "listo" justifica ese 0,1% menos y se lleva la obra.

Y lo más peligroso, si 38 empresas empatan en una baja al 20%, ¿con que criterio se adjudica la obra? (si, si, ya se, con el que marca el pliego de condiciones...).

Si lo que pretendo es acercarme en el precio de adjudicación al valor real de la obra, lo mejor será establecer un margen muy estrecho sobre la oferta media. Por ejemplo, considerar bajas temerarias aquellas que se desvíen más del 3% sobre la oferta media, pero sin limitaciones, porque si no, nos encontraremos en el supuesto anterior.

Aún así, la constructora "estimará" cuál va a ser la oferta media y sobre ella realizará su oferta, pero es cierto que admitiendo una desviación menor, la tendencia es a ajustarse más sobre el valor real.

Otra solución puede ser que el promotor adquiera el compromiso de adjudicar la obra a una de las tres empresas que sitúen su oferta inmediatamente por debajo de la media.

Si por el contrario, en los pliegos de condiciones se establece que la puntuación por oferta económica sea igual o inferior al 30% del total, y se deja el 70% restante a criterios subjetivos tales como, mejoras ofertadas, obras similares, planificación, equipos a disposición, etc., la cosa cambia.

De entrada no es saludable que los criterios subjetivos pesen tanto en la adjudicación, porque se presta a suspicacias y malas interpretaciones. Si lo que se pretende es una mayor discrecionalidad por parte del promotor, debería optar por la figura del concurso restringido.

Pero, llegado el caso, entonces la empresa constructora ofertará un precio más alto (menor baja) ¿para qué voy a bajar el precio si no me dan puntos?, dedicando mayores recursos económicos a aspectos tales como, equipo asignado a obra, mejoras que se ofrecen sin coste, o una presentación más potente.

En el caso de que el promotor sea privado el planteamiento será muy similar. Ahora bien, es muy importante conocerle, saber que busca, que valoración tiene de nuestra empresa, que espera de nosotros y que necesita. Y muy importante también conocer los términos del contrato, especialmente si existe la condición de "precio cerrado" o "llaves mano".

Hemos hablado del mecanismo de oferta y adjudicación. Lo que ocurre después, una vez adjudicada la obra en esos importes es motivo de debate mucho más amplio que dejaremos para mejor ocasión, pero creo que como dato de partida es importante decir que cuanto más se acerque el precio de adjudicación al valor real de la obra menos conflictiva será su ejecución.

Saludos amigos

Pedro Domingo

Las bajas en los concursos de obra ( 1 de 2 )

24 de Septiembre de 2010

Pregunta:     ¿Para qué oferta una empresa constructora una obra?

Respuesta:   PARA GANARLA.

Esto que parece una perogrullada y debería ser un axioma, es la piedra angular de los concursos de obra. Por razones que se me escapan, parecen olvidarlo algunos de los promotores que sacan la obra a concurso y también alguno de los ofertantes que a ellos concurren.

En la coyuntura actual del sector vemos a menudo que las empresas constructoras hacen bajas en los concursos de obras por descuentos que llegan a superar el 30%.

¿Quiere decir eso que el autor del proyecto se ha equivocado en tal magnitud cando evaluó el coste de su proyecto? La respuesta es NO. El proyectista, arquitecto o ingeniero, es un profesional cualificado con un margen de error limitado.

¿Quiere decir eso que la empresa constructora puede hacer la obra por el importe que está ofertando? La respuesta es NO. La empresa constructora no oferta el precio por el que puede hacer la obra, sino el precio por el que cree que se la puede llevar.

Entonces, ¿qué está sucediendo, qué significan esas bajas?

Para entenderlo, lo primero que deberemos saber es como funciona en las constructoras el mecanismo de oferta para un concurso. Empezaremos por acotar la validez de esta presentación. Nos centramos en obra pública y más concretamente en la obra de edificación, aunque también es válida con matices para la obra civil y para el promotor privado.

Los tipos de procedimientos que emplean las administraciones para la adjudicación de obras son mayoritariamente dos:

     La subasta. En donde el adjudicatario será el que realice la obra más barata.

     El concurso. En donde además del precio, se tendrán en cuenta otros factores que determinarán y cuantificarán los pliegos de condiciones.

En las subastas las reglas de juego son muy claras. Eres el más barato, te adjudican la obra. No eres el más barato, no te adjudican la obra.

Sin embargo, en los concursos estas reglas se complican, ya que aparecen criterios objetivos y subjetivos en la valoración, según unos porcentajes que establecen los pliegos de condiciones. No obstante es muy frecuente que la mayor parte de la puntuación se obtenga de la oferta económica y es ahí donde surge la duda a la constructora. ¿Qué precio debo ofertar?

El planteamiento de una empresa constructora es algo similar a lo siguiente.

Sale a venta al mercado un producto (transformar un proyecto en algo tangible, la obra). Una serie de interesados (las constructoras) van a pujar por él, y para ello deben ofertar. De las ofertas resultará una adjudicación (la obra) con la que la constructora va a trabajar, y después de un proceso de manufacturación (fabricación - ejecución de la edificación) la venden, "casualmente" a quién puso la idea en circulación.

El debate, para la constructora, se plantea en los términos siguientes:

   1.- ¿Debo ofertar el precio que mi departamento de estudios estima para la ejecución de la obra?

   2.- ¿Debo hacer una oferta para que me adjudiquen la obra?

La respuesta para una empresa constructora siempre será la número 2. El objetivo de la empresa constructora en primer lugar, será conseguir la adjudicación de obras, para poder dar sustento a su actividad.

La misión (importantísima) de los departamentos de estudios consiste en estimar el coste real de la obra, de forma que sus directivos puedan evaluar con certeza el grado de riesgo que asumen con la oferta que deciden presentar.

Si la empresa constructora oferta el precio que estima el departamento de estudios es muy probable que no se lleve la obra, y no porque esté mal estudiada, sino porque su precio no será "de mercado".

He oído en ocasiones:

   - La constructora ofertó ese precio y eso significa que podía hacer la obra por ese precio, pues que lo haga.

Es un planteamiento erróneo. Las constructoras han dado el precio por el que consideraban que podían resultar adjudicatarias. Han dado el precio por el que estimaban que el producto que había en venta (la obra), se iba a vender (adjudicar).

Decía Antonio Machado

                 "Todo necio confunde valor y precio"

Lo que hace la constructora con su estudio es establecer la diferencia entre el valor y el precio, y a partir de ahí, evaluar riesgos. Y por supuesto un estudio bien hecho analiza la capacidad y manera de recuperar la diferencia entre el precio ofertado y el valor de la obra.

(Continuará...)

Saludos amigos

Pedro Domingo