Responsabilidad en el precio final de una obra.

25 de febrero de 2011

Vivimos en un país muy peculiar (vaya entrada me ha salido).

Somos capaces de judicializar lo absurdo (Un alumno musulmán denuncia a un profesor tras discutir sobre el jamón).

Emitimos sentencias increíbles, como la de condenar a un arquitecto y tres jefes de obra, por el fallecimiento en accidente laboral de dos trabajadores que dieron positivo en cocaína. (Sentencia 279/06 de la Audiencia Provincial de Madrid)

En la petición de indulto leemos:
II - No se valora en beneficio de los acusados, el hecho incontrovertido de que los dos trabajadores fallecidos dieran positivo en los análisis toxicológicos de sustancias tóxicas -cannabis y cocaína- y además portaran entre sus ropas de trabajo dichas sustancias, con dos argumentos: que el médico forense no concluyó con rotundidad que en el momento del accidente estuvieran incapacitados totalmente para desarrollar su trabajo, y que el hecho de portar tales sustancias entre las ropas de trabajo no implica que se sea drogodependiente o consumidor habitual.

Sin embargo, y a menudo, nos encontramos con muchas otras situaciones en las que admitimos como normal lo que debería ser una excepción. Y me refiero concretamente a los incrementos del precio final de una obra.

Solo en raras excepciones, cuando el tema se convierte en escandaloso, como en el caso Palma Arena, se inician acciones judiciales. Aún así, me he encontrado gente que justificaba tal actuación y ninguneaba las responsabilidades.

Pero no hace falta llegar a esos extremos. No es la judicialización lo que propongo. Es la profesionalidad.

Es muy rara la obra que no tiene un cierto incremento en su precio final. Tradicionalmente se ha responsabilizado a la empresa constructora, que aprovecha cualquier ocasión para “exprimir” al promotor. Pero si nos paramos a pensar, el problema fundamental radica en la deficiencia de los proyectos o en la indefinición del promotor.

Puedo entender que las condiciones de trabajo a las que actualmente se ven sometidos los despachos de arquitectura estén en el origen de dichas deficiencias. Es muy común que el arquitecto solo disponga de un mes para realizar un proyecto multidisciplinar, que necesitaría de no menos de tres o cuatro meses para su perfecta realización. Tampoco sirve de justificación, puesto que la responsabilidad del arquitecto es entregar un proyecto correcto. Lo que ya resulta incomprensible es, que luego se cobren incrementos de honorarios derivados del incremento de presupuesto. Me sucedió en una obra que el proyecto no definía el tipo de peldaño y el presupuesto no recogía medición alguna. Al final se colocó lo más barato (en aquellos tiempos, peldaño de terrazo tipo italiano). La obra incrementó su precio final. El promotor tuvo que pagar más de lo que tenía previsto. El arquitecto cobró incremento de honorarios por mayor obra.

Hay casos en los que al arquitecto "le viene grande" el proyecto. Puede suceder cuando un arquitecto poco experimentado gana un concurso de proyectos con una gran idea. Después hay que materializar esa idea en un proyecto de ejecución consistente. Si la obra es muy compleja saldrá a concurso exigiendo una clasificación muy alta del contratista. Pero ... ¿estará el proyecto de ejecución al mismo nivel?

Otras veces, la propia indefinición del promotor propicia todo tipo de cambios que la constructora aprovecha para su mayor beneficio. No se trata solo de abusar o no en los precios nuevos (precio contradictorio). Es una ley de mercado. Cuando el constructor está ofertando la obra, está compitiendo con muchas otras empresas, lo cual provoca una bajada de precios, que en algún caso los sitúa incluso por debajo del coste. Cuando la obra está en curso, el constructor ya no tiene competencia para su nuevo precio, no luchará contra nadie, salvo con el propio promotor. En ese momento, un precio no abusivo, puede resultar comparativamente caro con respecto a los precios de adjudicación. También reconozco que se darán casos de “precios abusivos”. Para esos casos la recomendación al promotor sería, no cambiar el proyecto contratado.

Otra de las causas del incremento final del precio de una obra la encontraremos en el propio sistema de adjudicación, especialmente cuando hablemos de obra pública. Para este debate os remito a los artículos Las bajas en los concursos de obra I y Las bajas en los concursos de obra II.

He hablado de calidad de los proyectos y definición precisa del producto. Seguro que muchos de vosotros ya estáis pensando en una tercera vía, los contratos a precio cerrado. El tema da para mucho y por su extensión, prefiero abordarlo en otro momento, pero prometo firmemente hablar de ello en un futuro próximo.

Saludos amigos
Pedro Domingo

[Off Topic]

Unurth: Street Art on the Web Done Right

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Las bajas en los concursos de obra ( 2 de 2 )

27 de Septiembre de 2010

Las administraciones contratantes tienen la capacidad de establecer mecanismos de regulación a través de sus pliegos de condiciones, unos más efectivos y otros menos.

Pero en cualquier caso la primera pregunta que deber hacerse el contratante es ¿cuánto estoy dispuesto a pagar para que me construyan esta obra?. Es tan importante que va a significar las desviaciones que estoy dispuesto a admitir entre el precio de salida (próximo al valor real de la obra) y el precio de adjudicación. Y más aún, la forma en que voy a plantear la "venta" de esa obra, concurso o subasta.

Si solo me importa el precio, la adjudicaré a quien más barato me la construya. Tendré que sacar la obra a subasta.

Si quiero tener en cuenta otros factores, la sacaré a concurso.

Si en el concurso de obra limito las bajas al 20%, significa que estoy dispuesto a admitir muchas ofertas con bajas al 20% y que muy probablemente adjudicaré la obra en ese importe. El planteamiento es idéntico si las limito al 10% ó al 30%.

Además este de planteamiento pueden surgir situaciones como la siguiente . 

Asistí a un concurso, con bajas limitadas al 20%, en el que nos presentamos 40 empresas y de ellas 38 ofertamos una baja del 20%. Un "despistado" fue con el 12,5%, y se quedó fuera. Y un "listo" fue con una baja del 20,1% y lo desestimaron. Significa esto que ¿esa empresa no podía hacer la obra por un 0,1% menos que los demás?. En otros casos, que también se dan, el "listo" justifica ese 0,1% menos y se lleva la obra.

Y lo más peligroso, si 38 empresas empatan en una baja al 20%, ¿con que criterio se adjudica la obra? (si, si, ya se, con el que marca el pliego de condiciones...).

Si lo que pretendo es acercarme en el precio de adjudicación al valor real de la obra, lo mejor será establecer un margen muy estrecho sobre la oferta media. Por ejemplo, considerar bajas temerarias aquellas que se desvíen más del 3% sobre la oferta media, pero sin limitaciones, porque si no, nos encontraremos en el supuesto anterior.

Aún así, la constructora "estimará" cuál va a ser la oferta media y sobre ella realizará su oferta, pero es cierto que admitiendo una desviación menor, la tendencia es a ajustarse más sobre el valor real.

Otra solución puede ser que el promotor adquiera el compromiso de adjudicar la obra a una de las tres empresas que sitúen su oferta inmediatamente por debajo de la media.

Si por el contrario, en los pliegos de condiciones se establece que la puntuación por oferta económica sea igual o inferior al 30% del total, y se deja el 70% restante a criterios subjetivos tales como, mejoras ofertadas, obras similares, planificación, equipos a disposición, etc., la cosa cambia.

De entrada no es saludable que los criterios subjetivos pesen tanto en la adjudicación, porque se presta a suspicacias y malas interpretaciones. Si lo que se pretende es una mayor discrecionalidad por parte del promotor, debería optar por la figura del concurso restringido.

Pero, llegado el caso, entonces la empresa constructora ofertará un precio más alto (menor baja) ¿para qué voy a bajar el precio si no me dan puntos?, dedicando mayores recursos económicos a aspectos tales como, equipo asignado a obra, mejoras que se ofrecen sin coste, o una presentación más potente.

En el caso de que el promotor sea privado el planteamiento será muy similar. Ahora bien, es muy importante conocerle, saber que busca, que valoración tiene de nuestra empresa, que espera de nosotros y que necesita. Y muy importante también conocer los términos del contrato, especialmente si existe la condición de "precio cerrado" o "llaves mano".

Hemos hablado del mecanismo de oferta y adjudicación. Lo que ocurre después, una vez adjudicada la obra en esos importes es motivo de debate mucho más amplio que dejaremos para mejor ocasión, pero creo que como dato de partida es importante decir que cuanto más se acerque el precio de adjudicación al valor real de la obra menos conflictiva será su ejecución.

Saludos amigos

Pedro Domingo