Fondo de remate y garantía.

9 de Septiembre de 2011

Uno se los gastos importantes que tiene toda empresa constructora lo constituyen los correspondientes a la atención de la postventa. Ya he comentado en alguna ocasión que la mejor postventa es la que no se hace, pero ojo, no porque no se atienda, sino porque no sea necesaria. Cuando hablábamos del trabajo con calidad se enumeraban las razones. Y digo que es un gasto importante porque es coste al cien por cien, sin ingresos. Cada euro que gastamos en postventa, va directamente contra el beneficio de la obra.

Ahora bien, deberemos tener plenamente asumido que toda obra ejecutada tendrá algún coste de postventa, por tanto, ya en nuestra oferta al promotor deberemos incluir unos gastos correspondientes a este capítulo. Esta previsión hará que, trabajando dentro de unos márgenes razonables de calidad, el beneficio final sea el previsto en el presupuesto de ejecución.

La previsión de este coste la incluiremos en los gastos indirectos proporcionales.  La cuantía dependerá de la calidad de nuestro trabajo, pero se moverá entre el 0,5% y el 1,0% del presupuesto.

Cómo gestionar el fondo.

Hay que tener presente, que la postventa en una obra puede surgir en cualquier momento, recién terminada la obra si se trata de defectos de ejecución, o al cabo de varios años si se trata de vicios ocultos. En este último caso, la obra de referencia probablemente esté cerrada contablemente y su resultado consolidado. Por esto, el dinero que se cargue como gasto a cada obra en concepto de fondo de remate y garantía, deberá pasar a una cuenta común para todas las obras de la empresa. Será de esta cuenta, de donde obtengamos el dinero necesario para atender la postventa de cualquier obra terminada.

Ahora bien, ¿a partir de qué momento se carga el coste de la postventa contra el fondo de remate y garantía?.

En mi opinión deberá cargarse una vez finalizada la garantía anual, o bienal, que todo contrato de ejecución recoge. Es decir, que el coste de la postventa de ese primer año de garantía se cargaría directamente contra el resultado de la obra. De esta forma, encargado y jefe de obra, serán más conscientes de lo que cuesta hacer mal las cosas, y además no perjudicaremos el resultado de otras obras. Es el coste de la postventa futura la que se ha dotado en el fondo de remate y garantía. Con esta previsión evitaremos tener gastos extraordinarios.

Saludos amigos

Pedro Domingo

[Off Topic]

El 10 de septiembre de 2010 nacía el blog LA EMPRESA CONSTRUCTORA. Gestión y Dirección.

Desde estas líneas, quiero agradecer a los lectores de los cinco continentes, sus más de 17.000 visitas a esta página. 

Sois vosotros amigos, quienes me dais la energía necesaria para seguir aportando cada semana una pizca de conocimiento a esta profesión tan entrañable y que tan malos momentos está pasando.

A todos vosotros

MUCHÍSIMAS GRACIAS.

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La competitividad en la empresa constructora.

22 de julio de 2011 

Tratar el tema de la competitividad en la empresa constructora resulta complejo, porque en el mundo de los negocios, y en este sector en particular, existe una tendencia desmesurada a equiparar competitividad con "el precio más barato".

Cuando vamos a la frutería, a simple vista vemos qué cerezas tienen mejor aspecto, incluso las podemos probar. Cuando compramos un coche tenemos una ingente información técnica, análisis comparativos, fotos y vídeos. Pero ¿cómo convencer a un promotor de que nuestra empresa constructora es su mejor apuesta?; máxime cuando lo que hoy compra, la adjudicación de una obra, tiene un período de maduración largo (de uno a dos años) hasta ofrecer los resultados finales, la entrega de la obra ejecutada.

En nuestro caso la mejora en competitividad estará inequívocamente unida a la búsqueda de la excelencia. Sólo de esta manera podremos dar el mejor servicio al menor coste. La optimización de recursos y el control del gasto serán una necesidad y una obligación.

De todas las áreas de la empresa, el departamento de producción (ejecución de obras) será pieza fundamental para lograr los objetivos.

El jefe de obra tiene toda la responsabilidad en el proceso de construcción, y por tanto, un gran peso específico en los resultados de la empresa. De su labor, en perfecta sintonía con el encargado, dependerá el éxito de la obra. Deberemos contar con los mejores. No serán los más baratos, pero serán los más rentables.

Este buen equipo deberá ser la herramienta para realizar un trabajo de calidad. Con ello conseguiremos:

- Realizar una perfecta labor de compras de suministros y subcontratación de los diferentes gremios.

- Evitar la vuelta atrás sobre trabajos terminados y repasos. Suponen incremento de coste sin beneficio.

- Disminuir la postventa. También tiene coste y además daña la imagen de la empresa.

- Reducción de costes indirectos. Derivado de la optimización de recursos humanos y medios auxiliares.

- Cumplimiento de plazos. Como resultado de una correcta planificación y seguimiento ahorraremos en costes indirectos por menor disponibilidad en obra de personal y maquinaria. Igualmente evitaremos posibles penalizaciones.

Todo este trabajo de calidad tendrá como resultado una reducción de costes real, que podremos trasladar a nuestras ofertas, manifestándose en un precio de venta menor. Podremos rebajar el precio manteniendo intacta nuestra expectativa de beneficio.

Aún así, encontraremos "ofertas imposibles" de nuestros competidores. Si está en nuestras manos, analicémoslas. ¿Qué hacen ellos, que no estoy haciendo yo?¿Qué estoy haciendo yo, que ellos no hacen? Estudiemos a la competencia. Tampoco debemos caer en la tentación de dejarnos arrastrar a una guerra de precios. Me viene a la memoria una cita de Antonio Machado, que decía: "Todo necio confunde valor y precio", o ese refrán tan conocido de "nadie da duros a cuatro pesetas". ¿Por qué los citamos tantas veces y, sin embargo, a la hora de comprar sólo miramos el precio?.

Hablando de refranes, siempre me gustó más aquel que decía: "el precio se olvida, la calidad permanece"

En cuanto al control del gasto, cabe mencionar que es el talón de Aquiles de muchos departamentos técnicos, que tienen tendencia a equiparar producción con beneficio. Los responsables de producción deberán tener conocimientos y mentalidad financiera. No pueden incurrir en el gasto de un sólo euro, para el que no haya una contraprestación de ingreso. En coordinación con el departamento financiero, la empresa deberá establecer protocolos de obligado cumplimiento y mecanismos de control económico mensual, trimestral y anual.

Una decisión acertada será trabajar con un ERP, acrónimo en inglés de Enterprise Resource Planning, o como diríamos por aquí, Planificación de Recursos Empresariales. Un ERP es un sistema de gestión que integra todas las áreas de la empresa, producción, compras, financiera, recursos humanos, comercial, etc. El ERP, bien alimentado y trabajado correctamente, nos permitirá conocer la situación real de la empresa en cada momento. Nos alertará de una desviación de gastos; nos actualizará el presupuesto a medida que se vayan concretando las contrataciones; nos obligará a trabajar dentro de los protocolos establecidos; en definitiva, hará fluir la información entre todos los canales de la empresa.

De la suma de ambos conceptos, calidad y precio, se obtendrá el grado de satisfacción del cliente, que materializará nuestra ventaja competitiva.

Saludos amigos

Pedro Domingo

¿Está reconocida la calidad?

11 de febrero de 2011

En pasadas fechas compartí con todos vosotros un artículo titulado "El trabajo de calidad, fuente de beneficios". Lo que ahora me toca es complementarlo con unas ideas que quedaron sin exponer en ese artículo y una controversia que surgió tomando café con un colega de titulación y empresario constructor de profesión. Vamos a ello.

El constructor comentaba lo siguiente al respecto de este tema. 

- Mira Pedro, yo estoy de acuerdo contigo en todo lo que expones, repasos, postventa, costes, etc..., pero en este preciso momento estoy negociando la adjudicación de una obra (de unos 2 MM €). Se trata de construir para un promotor al que llevo quince años trabajándole. Ya le he hecho unas cuantas obras. Y me encuentro que tengo que competir con otras quince empresas, de las que la mayoría no le han trabajado nunca. Algunas figuran en el RAI con cantidades importantes. Otras son absolutamente desconocidas. También están "Pepe Gotera y Otilio", en fin, de todo un poco. En igualdad de condiciones calidad (alta) y precio, podemos estar tres, como mucho cuatro.

Este promotor me dice, que sí, que me quiere mucho, pero que si quiero hacer la obra tengo que igualar la mejor oferta. ¿Qué hago?

La verdad es que el tema es delicado. Porque ciertamente la calidad, con todas las ventajas que se planteaban, también tiene un "inconveniente", el precio. Trabajar bien significa trabajar con los mejores. Tener un buen equipo de obra (jefe de obra y encargado), buenos colaboradores (subcontratistas), buenos proveedores. En definitiva, un "todo" de calidad solo lo conseguiremos con "todas las partes" de calidad. Y eso cuesta.

Entonces, ¿dónde está el beneficio?

Todo el mundo admite, y considera normal, que un Ferrari cuesta más que un BMW, y este más que un Seat. Estas diferencias de calidad, que se reconocen en el precio, ¿por qué no son reconocibles entre empresas constructoras?, ¿acaso son todas iguales?.

El beneficio lo encontraremos cuando podamos posicionar nuestra empresa en el segmento adecuado de relación calidad - precio, reconocido por todos los intervinientes, incluido el promotor. El promotor se equivoca cuando pretende comprar la mayor calidad al precio más barato, contratar al mejor constructor pagándole el menor precio de todos los ofertantes. No nos engañemos, eso no existe.

Cuando el promotor esté interesado en obtener la máxima calidad en su producto, deberá invitar al concurso solo a las empresas que sean capaces de ofrecer esa calidad. En ese caso, todos competirán en igualdad de condiciones y en esa horquilla si que será factible adjudicarle la obra al más barato. De esta forma tampoco quedará desvirtuado el debate sobre el trabajo con calidad. 

La empresa constructora, también deberá seleccionar clientes y trabajar con aquellos que adopten esos mismos criterios. Si el promotor solo considera el precio como factor para la adjudicación, deberemos sopesar la conveniencia, o no, de ofertar la obra. Tampoco nosotros podemos engañarnos y pretender competir en precio con aquellos que no consideran la calidad como un valor.

Saludos amigos

Pedro Domingo

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[Off Topic]

Chicken a la Carte

6 minutos para la reflexión

Festival de cine de Berlín. Febrero de 2006

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El encargado de obra

3 de Enero de 2011

Hoy vamos a bajar varios peldaños en el organigrama para buscar a una de las personas más importantes de la empresa constructora, el encargado de obra.

Después de muchos años de profesión y habiendo pasado por todos los puestos del organigrama de una constructora valoro como enormemente importante de la figura del encargado. Tanto es así que me atrevería a decir:

- Un buen encargado con un jefe de obra mediocre es capaz de sacar una obra adelante.

- Un buen jefe de obra con un encargado mediocre no sacará la obra adelante o, en el mejor de los casos, lo hará con enorme sufrimiento.

Analicemos las variantes que se nos plantean en función de la calidad del equipo jefe de obra - encargado. Sirva como base de los comentarios la siguiente figura.

Una obra exitosa deberá cumplir los criterios de precio, plazo y calidad (PPC). Y a nivel interno el de RENTABILIDAD, pero no olvidemos que los tres primeros son condición necesaria para llegar a la rentabilidad. Ver la entrada "El trabajo de calidad, fuente de beneficios".

Baja calidad del encargado y del jefe de obra.

Fracaso seguro en todos los sentidos. No vamos a conseguir ninguno de los objetivos, ni los de PPC, ni por supuesto el de rentabilidad.

Alta calidad del encargado y baja del jefe de obra.

En este supuesto es posible que un buen encargado sea capaz de sacar la obra adelante "a pesar" del jefe de obra, porque con su buen criterio y hacer, será capaz de no cometer errores, y evitar que el jefe de obra los cometa. Forzará al jefe de obra en la toma de decisiones y contrataciones de proveedores y subcontratistas. Mantendrá la buena imagen de la empresa frente a la propiedad y dirección facultativa, puesto que la obra avanzará satisfactoriamente. 

Es muy probable que en este caso se alcancen los objetivos PPC, pero no la rentabilidad, porque el jefe de obra no haya hecho bien su planificación, sus contrataciones o no haya defendido bien el resultado económico de la obra.

Baja calidad del encargado y alta del jefe de obra.

El buen hacer del jefe de obra se verá lastrado por la incompetencia de su encargado. De nada servirá contratar bien y a tiempo si el encargado comete errores de replanteo, o de interpretación de planos, hay "vuelta atrás" en unidades ejecutadas, desorganización de los equipos en obra, o pasividad ante conflictos de intereses de los diferentes gremios que simultanean trabajos.

La imagen de la empresa resultará dañada, porque la parte visible del trabajo es la propia obra, y seguro que esta transmitirá desorganización, suciedad, retrasos, y conflictos varios.

En el mejor de los casos, si el jefe de obra es muy bueno, podrá llegar a sacar un cierto beneficio, pero será difícil repetir con ese cliente. Para la empresa, llegar a perder, o ganar dos cuando se podía haber ganado diez, es un fracaso.

Alta calidad del encargado y también del jefe de obra.

Éxito seguro. Hay poco más que decir. Tenemos el equipo perfecto. Cuidémoslo y potenciémoslo.

En el tema concreto que nos ocupa, cada uno de los responsables de la empresa, y en las atribuciones que a su puesto correspondan, deberá hacer evaluación permanente de las capacidades de las personas a su cargo, detectando y descartando lo antes posible a quienes no aporten el nivel suficiente a las competencias que le correspondan. El jefe de obra responderá de su encargado y el jefe de grupo o el director técnico, del jefe de obra.

No puedo terminar este artículo sin dar las gracias. Gracias a todos los buenos encargados con los que he tenido el placer de trabajar. No digo nombres porque ellos ya saben quiénes son, pero gracias por aguantar conmigo, colaborando en verdadero equipo, las tensiones de la obra, los plazos y los problemas. Gracias porque juntos hemos establecido las condiciones para acabar el trabajo con éxito. Y sobre todo gracias por todo lo que me habéis enseñado.

Saludos amigos

Pedro

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[Off-Topic]

Día europeo de la ópera 2010

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Responsabilidad en los errores de obra construída

10 de diciembre de 2010.

En la entrada anterior hablábamos del trabajo con calidad y sus beneficios. Hoy quiero tocar un tema colateral, la responsabilidad que cada  uno de los agentes de la edificación tiene en la aparición de incidencias sobre la obra construida.

Cada vez encontramos más contratos del tipo “precio cerrado” o “llaves mano” en donde aparece alguna cláusula como:

   "El constructor declara haber analizado en profundidad el proyecto  y asumir cualquier tipo de carencia presente y futura, ya sea esta de proyecto, mediciones, normativa, etc."
De forma que pase lo que pase, el promotor siempre va a tener quién le solucione la incidencia, sea el constructor responsable o no de la misma.

Es poca la información estadística que se encuentra disponible en cuanto al origen de los defectos de construcción. Transmito aquí lo poco que he encontrado y que me sirve para plantear el problema en cuanto a concepto.

La totalidad de las deficiencias que pueden aparecer en la obra construida, podemos agruparlas en función de su origen. De esta forma encontraremos:

-    Errores de proyecto
-    Errores de ejecución
-    Materiales inadecuados
-    Uso y mantenimiento

Más allá de si los errores de ejecución son el 50, el 40, ó el 60%, que seguro variarán según los diferentes estudios, quiero llamar la atención sobre la existencia misma de los diferentes orígenes de los defectos. Se tiene la costumbre generalizada de responsabilizar siempre al constructor de cualquier tipo de incidencia que aparezca en la obra, y por supuesto responsabilizarle de su reparación, y evidentemente, asumir el consiguiente coste.

Una investigación realizada por el profesor J.M. Veitez entre 1980 y 1984, comprobó que el porcentaje de los fallos ocurridos en la fase de proyecto en España es sensiblemente igual a la media de los países europeos, con una incidencia del 42%.

Errores de proyecto.
En este apartado, hay dos subgrupos importantes:
-    Los errores de cálculo. Si bien no son frecuentes, cuando se producen pueden tener  una repercusión económica importante.  Pensemos en un cálculo estructural. Si el error es grave, puede llegar a producirse, en caso extremo, el colapso de la estructura. Existen otros no tan importantes en cuanto a riesgo. Supongamos que un forjado tiene un error de cálculo que provoca una flecha que supera ligeramente el límite de lo admisible. El constructor tiene muchas probabilidades de gastar un buen dinero en el arreglo de fisuras, aun cuando su ejecución haya sido esmerada.
-    Detalles erróneos o inexistentes.  El constructor no tendrá capacidad para interpretar determinadas soluciones del proyecto. Pero no olvidemos que cuando se resuelvan en visita de obra, tendrán un coste. (¿previsto?)

Materiales inadecuados

Aun cuando constituyen un grupo específico, también los materiales inadecuados son un error de proyecto, puesto que el constructor no puede colocar en obra mas que aquellos prescritos en proyecto. Cuando se propone un cambio, este deberá contar siempre con la aprobación de la dirección facultativa.

Este tipo de fallo se produce por ejemplo cuando colocamos un ladrillo caravista que no ha superado los ensayos de heladicidad, o un pavimento altamente deslizante en lugares públicos de mucho tránsito o cuartos húmedos.

Errores de uso y mantenimiento

Los departamentos de postventa de promotoras y constructoras reciben con frecuencia reclamaciones, (en algún caso con expresiones fuera de tono) del tipo
-    El parquet flotante de mi salón no está pegado. Menos mal, dije yo
-    Solo funciona la mitad de los puntos de luz de la vivienda. En este caso el propietario había probado los tres primeros colocando diferentes bombillas, pero con la cuarta y última que le quedaba (fundida) probó el resto. (Naturalmente nos trató de incompetentes y cosas que mejor no transcribo).
-    Y cuántas veces se nos acusa de una instalación de saneamiento defectuosa y luego se han extraído de ella todo tipo de objetos. 

Errores de ejecución.
Intencionadamente he dejado este grupo para el final, porque no tiene discusión. Somos responsables de lo que ejecutamos mal, y es obligatorio que lo reparemos, sin coste para el promotor y causando las mínimas molestias a quien afecte, sea este promotor, dirección facultativa o usuario. (Recomiendo la lectura de la entrada anterior "El trabajo de CALIDAD, fuente de beneficios")

Saludos amigos
Pedro Domingo

Fuente bibliográfica:

Aplicación de la metodología seis sigma en la mejora de resultados de los proyectos de construcción.

Víctor Yepes y Eugenio Pellicer

Dpto. Ingeniería de la Construcción y Proyectos de Ingeniería Civil.

Universidad Politécnica de Valencia

El trabajo de CALIDAD, fuente de beneficios

3 de diciembre de 2010.

Hemos oído muchas veces que es bueno trabajar con calidad.
Yo iría más allá, trabajar con calidad es una necesidad.

Dicen los estudiosos del comportamiento humano que los hombres nos movemos por intereses egoístas y que no somos capaces de reaccionar salvo en beneficio propio (excepto raras excepciones), y que además lo hacemos de modo subconsciente. Bueno, pues vamos a apelar al egoísmo para demostrar que trabajando con calidad, somos los primeros beneficiados.

El primer beneficiario del trabajo con calidad es uno mismo. No conozco a nadie que no se sienta realizado y satisfecho por un trabajo bien hecho.

Pero además la ausencia de calidad tiene repercusión económica para la empresa constructora. Analicemos algunas de las situaciones en las que se manifiesta.

Vuelta atrás sobre trabajos terminados.
Imaginemos que en una obra, una vez terminados los alicatados y colocada la carpintería de madera, nos damos cuenta de que por un error de replanteo no nos cabe el lavabo y hemos de modificar la posición de la puerta. Resultado, cabreo y sobrecoste.

Repasos.
Estamos terminando la obra y para la revisión final antes de la recepción la obra deberá estar en perfecto estado de revista. Lo normal es que entre el equipo de repasos. Cuanto más esmerada haya sido la ejecución, menos habrá que repasar, y antes terminaremos con menor coste. 

Postventa.
Situación idéntica a la anterior, pero con mayor gasto añadido. Es mucho más complejo repasar una vivienda cuando la familia propietaria ya está viviendo. Probablemente tengamos que quedar a día y hora determinados, incluso fuera de una jornada laboral normal. Es posible que haya que mover muebles, proteger y limpiar cuando acabemos. Todo ello son sobrecostes.

Aumento de costes indirectos.
Además del propio coste directo de materiales y mano de obra, todas estas actuaciones que nombramos suponen un aumento de los costes indirectos, ya que requerirán la participación del encargado, del jefe de obra, tendremos casetas y almacenes a disposición, necesitaremos medios auxiliares. En definitiva, más gastos.

Penalizaciones.
Es muy posible que todas estas incidencias nos supongan un incremento del plazo de ejecución. En el mejor de los casos, no habrá penalizaciones, pero aún así estaríamos en el supuesto anterior con un incremento de los costes indirectos. También los retrasos pueden derivar en un incumplimiento de plazos y según sea el contrato firmado, se apliquen penalizaciones. Y la experiencia nos dice que esto "duele".

Quedarían por comentar otras repercusiones mas subjetivas que pueden significar pérdida de oportunidades futuras, vamos, que no nos inviten a más obras.

Tensiones.
La mala calidad en construcción siempre provocará tensiones. Especialmente con la dirección facultativa y por transmisión, con la propiedad. Se pueden producir enfrentamientos o discusiones no deseables, nervios por incumplimiento de plazos, radicalización de planteamientos, etc.

Todo esto deriva en INSATISFACCIÓN, que es lo peor que podemos desear en la realización de nuestro trabajo. Insatisfacción significa, "nunca más".

Así que, aunque solo sea por puro egoísmo, TRABAJEMOS CON CALIDAD.

Saludos amigos

Pedro Domingo