Lo que tiene que hacer el jefe de obra, previo al inicio de la obra.

3 de junio de 2011

¡Qué contentos estamos, nos acaban de adjudicar una obra!

Llevábamos seis meses negociando con el promotor, convenciéndole de que somos los mejores y que nuestra oferta era la mejor (muchas veces la más barata). Por fin nos dijo que, "de acuerdo, la obra para vosotros". Llamamos enseguida al jefe de obra, le contamos la buena nueva y le soltamos aquello de: "me he comprometido que el lunes metemos las máquinas". ¿les suena?

Si queremos llevar a buen puerto nuestro negocio y ganar dinero, debemos evitar a toda costa esta situación de euforia envenenada. Propietarios, directivos, jefes de obra, todos debemos ser conscientes de que debemos realizar un trabajo, concienzudo y exigente, previo al inicio de obra. Por esto, quienes tengan la responsabilidad de negociar y pactar acuerdos con el promotor, deberán obtener este plazo de tiempo necesario entre la comunicación de la adjudicación de la obra y el inicio de la misma.

Previo al inicio de obra, y suponiendo ya firmado el contrato correspondiente, se deberán realizar una serie de trabajos administrativos, tales como: elaboración y aprobación del plan de seguridad y salud, apertura del centro de trabajo, plan de gestión de residuos, proyectos y permisos para instalación de grúas torre, etc.

LAS PRIMERAS ACCIONES DEL JEFE DE OBRA.

Para poder empezar una obra con garantías de éxito, el jefe de obra deberá acometer la misma prestando atención en primer lugar a los siguientes trabajos.

Leerse el contrato.

Punto número uno y fundamental. El contrato lo es todo. Explica qué obra tenemos que hacer, en qué plazo, a qué precio, cómo vamos a cobrar, las penalizaciones, las garantías... todo. Son las reglas del juego. No se puede, ni se debe, hacer una obra sin firmar un contrato. Y un jefe de obra no puede, ni debe, empezar una obra sin haberse leído (y aprendido) el contrato en todas sus cláusulas y condiciones. Siendo todas las cláusulas del contrato importantes, quiero mencionar expresamente una que afecta a muchas discusiones durante la ejecución: la que hace referencia a la prelación de documentos. Ya que a veces encontramos discrepancias entre planos, memorias y mediciones, ésta es la cláusula que nos indicará el orden de prioridad de cada uno de ellos.

Aprenderse la obra a ejecutar.

Significa conocer en profundidad los pliegos de condiciones, las memorias y revisar los planos. Resulta arriesgado iniciar el proceso de construcción sin tener claro como debe ser ese proceso, que calidades me van a exigir, que dificultades voy a encontrar. Es importante saber si tengo toda la información necesaria, especialmente planos, y estos se ajustan a lo que he contratado. Saber también si el proyecto es congruente en toda su documentación. Si hay discrepancias, las prioridades las establecerá el orden de prelación.

Medir la obra.

El jefe de obra deberá medir la totalidad de las unidades de obra. Es necesario por varias razones.

- Para comprobar que las mediciones del contrato son correctas, ya que será nuestro derecho de cobro.

- Porque es necesario para contratar suministros y subcontratas.

- Para localizar "bolsas" que haya podido incluir el redactor del proyecto y/o el promotor.

- Para detectar cuanto antes las posibles carencias, y tener tiempo de reacción.

Re-estudiar la viabilidad económica.

Tenemos que tener presente que los objetivos del departamento de presupuestos y contratación, no son exactamente los mismos que los del jefe de obra, básicamente porque unos intentan contratar y otros tienen la obligación de rentabilizar. En el mejor de los casos, la documentación que traspase el departamento de contratación al jefe de obra, deberá de servir únicamente como punto de partida. Todos sabemos que un subcontratista no se "esfuerza" en la misma medida cuando pasa su presupuesto para ofertar un concurso de obra, que para la propia ejecución de la obra contratada. El jefe de obra, dispone de la información completa: contratos, proyecto y sus propias mediciones. Con esos datos deberá analizar la viabilidad económica de la obra. La obtención de un resultado negativo en este primer análisis no significa necesariamente la no viabilidad de la obra. Significa que deberemos trazar un plan estratégico para convertir los números negativos en positivos. (de este plan hablaremos en otra ocasión). Puede llegar a ocurrir que, ciertamente, un correcto análisis, con la documentación completa y habiendo dedicado tiempo suficiente, arroje como resultado la total inviabilidad económica de la obra. En este caso, la decisión de continuar adelante o desestimar la obra corresponderá a estamentos superiores, directivos o accionistas.

Aprobado este reestudio económico, ya podemos acometer con garantías el inicio de los trabajos.

Saludos amigos

Pedro Domingo

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[Off Topic]

XIII Encuentro con Mío Cid

11-12 de junio de 2011

El Poyo del Cid (Teruel)

¿Hacia dónde va la construcción?

15 de abril de 2010.

Hace ya unos días, un buen amigo y buen profesional de este sector, me proponía este tema para el blog. ¿Hacia dónde va la construcción?. Vaya con la preguntita, le respondí; pero a su vez, me gustó la propuesta y me puse a reflexionar sobre ello. 

Lo que ahora léeis ha ido manando libremente, a medida que escribía, porque he pretendido que sea más una sensación que un análisis. Desconfío por principios de los análisis. ¿Quién anticipó el pinchazo de la, ahora llamada, "burbuja inmobiliaria". Ahora muchos dicen "yo lo advertí", pero realmente, ¿quién lo advirtió?. ¿Lo advirtieron los promotores, que siguieron con su espiral especulativa sin límite?. ¿Lo advirtieron los bancos, con sus profundos estudios, que ahora están absolutamente entrampados con unos activos que no valen lo que dicen que valen?. ¿Lo advirtieron las constructoras que crecieron de forma desbocada con unos volúmenes de contratación que no podían atender con un mínimo de calidad?. ¿Y las subcontratas, más de lo mismo?.

En España, con 46 MM de habitantes se concedieron licencias de obra para más de 900.000 viviendas, casi la mitad que en EE.UU., que tiene 309 MM de habitantes y concedió 2.300.000 licencias, y un 50% más que Francia, con 63 MM de habitantes y 600.000 licencias. Por cierto, también muy significativo el calco literal de la gráfica, con la traslación propia del volumen de viviendas y año y medio de retraso en el tiempo.

Los ratios de esfuerzo económico - precio de la vivienda, también influyeron en el "pinchazo de la burbuja", ya que, al exceso de producción, había que añadir el sobreprecio.

Pero, de todo esto, no quisimos ver nada. Os pongo un ejemplo. Yo soy máster MDI en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Cursé mis estudios entre septiembre de 2006 y septiembre de 2007. Hoy todo el mundo está de acuerdo en que fue el principio de la crisis. Los ponentes que impartían el curso eran, todos ellos, de altísimo nivel en sus especialidades. Nadie habló de crisis. Hablaban de reajustes, aterrizaje suave (¡como me gustó esa frase!), reajuste... ¿Qué ocurre, que no eran lo suficientemente competentes?. La verdad es que eran absolutamente competentes, pero vivimos en un mundo global. Nos olvidamos de eso llamado "el efecto mariposa".

No creo en los gurús. No existen. No existen como predictores del futuro. Existen los buenos comunicadores, los que son capaces de crear tendencias, los que también son capaces de hacerte reflexionar sobre la realidad. ¿Cuántas veces cambian sus pronósticos de inflación, o de PIB, el BCE, el FMI, los respectivos gobiernos, etc.? Si ellos con su capacidad de análisis y su poderío no aciertan, ¿que voy a hacer yo, un simple mortal?.

Todavía más. La construcción es un negocio cautivo, dependiente, de la promoción, ya sea esta pública o privada. Si no hay inversión de un promotor, no hay construcción. Pero por hacer más sencillos los comentarios vamos a difuminar las actividades de promoción y construcción.

Así que, ¿hacia dónde va la construcción?. No lo sé. Son todo especulaciones. Observad que todo el que responde suele iniciarse con ... "yo creo..."

Si que hay síntomas de que podemos estar iniciando una ligera recuperación. ¿Habrá recaída?. Opiniones hay para todos los gustos. Yo os adjunto el siguiente gráfico

Por un lado se observa una ligera recuperación en el número de viviendas iniciadas y visados. Por otra parte, iniciar más viviendas de las que se visan puede tener una doble lectura; que la incertidumbre retraiga nuevos proyectos, o que se estén recuperando esos proyectos que todo promotor tenía guardados en el armario (esto último incluiría dar salida a todo el producto que tienen los bancos).

En cuanto a la propia actividad de construcción, si que he advertido errores, y se dice que hay que aprender de los errores, pero ¿aprenderemos?. Mi opinión es que no. Siento ser tan rotundo, pero creo que volveremos a repetirlos. Seguramente, a corto plazo tengamos la lección aprendida. Posiblemente, a medio plazo seguiremos manteniendo la prudencia y haciendo las cosas razonablemente bien. Pero  soy de la opinión que, a largo, volveremos a caer.  Se aprende a nivel individual, no a nivel colectivo. La empresas que saben hacer las cosas bien se mantendrán ahora y en el futuro.

Las pautas que ahora se están dando para sobrevivir a la crisis, son las que, precisamente, han estado aplicando las empresas que mejor la soportan.

- Especial atención y seguimiento del estado financiero. Son muchas las empresas que hacen un seguimiento simplista de las cuentas de la empresa. No basta con decir, ingreso menos gasto igual a beneficio. Hay que evaluar tendencias, ratios propios y comparados con el sector, tesorerías... Tampoco hay que ser experto financiero (y lo digo por las constructoras pequeñas), a veces basta con tener claros una serie de conceptos. Por ejemplo, resulta de fácil lectura el libro "Análisis de Estados Financieros" de Oriol Amat.

- Garantías de cobro. Normalmente son los contratos entre promotor y constructor incluyen un buen número de cláusulas que garantizan que el constructor no va a abandonar la obra.  Al constructor se le exigen avales, retenciones, pagos retardados (incluso fuera de plazos legales), penalizaciones por retrasos; pero hay una cláusula a la que el constructor debe prestar atención, la garantía de cobro.  En buena reciprocidad y justicia el promotor debería garantizar que va a pagar la obra ejecutada. La constructora que admite fórmulas de pago que no estén garantizadas debe ser consciente del grave riesgo que corre. Lamentablemente,  en este país estamos muy acostumbrados a que se devuelvan pagarés "... y no pasa nada".

- Trabajo de calidad. Respecto a este punto ya he comentado en anteriores artículos, por lo que evitaré repetirme.

Todo apunta a que el volumen de actividad de los pasados años no volverá a repetirse en mucho tiempo. En este escenario el futuro hay que creárselo, hay que inducir una selección en la que sobrevivan los fuertes. Muchos de los fuertes son grandes, pero no todos los grandes son fuertes.

Decía Charles Darwin que "no sobreviven los más fuertes, ni los más inteligentes, sino los que mejor se adaptan al cambio".

Y eso es lo que toca ahora, adaptarse. De una manera brusca, sin transición, hemos tenido que aprender a ser muy competitivos en precio, y saber rentabilizarlo. Nos vemos en la obligación de seleccionar clientes. Tenemos que ajustar al máximo nuestros costes. Incluimos en nuestro vocabulario la palabra productividad, y además nos vemos obligados a evaluarla. Necesitamos optimizar los recursos de la empresa, todos, los materiales y los humanos. En definitiva, tenemos que hacer todo lo que debíamos haber hecho cuando todo valía y no nos preocupamos. Para algunos ya es tarde.

Saludos amigos

Pedro Domingo

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[Off topic]

Una espectacular presentación de Dresden, Alemania.
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Constructoras oscurantistas, constructoras ineficaces.

19 de Noviembre de 2010

Recuerdo una conversación que tuve hace ya tiempo con el propietario de una pequeña empresa constructora que defendía a capa y espada su postura de ofrecer al jefe de obra y encargado cuanta menos información mejor.

Define la R.A.E. como oscurantismo.

1. m. Oposición sistemática a que se difunda la instrucción en las clases populares.

2. m. Defensa de ideas o actitudes irracionales o retrógradas.

 

Me decía este hombre que él solo dejaba a sus jefes de obra el presupuesto ciego (sin precios) y el plazo de la obra, y que con eso un buen jefe de obra tenía que ser capaz de defender la obra. Mi opinión era radicalmente contraria, con eso solo puede trabajar un mal jefe de obra, uno bueno se nos marcha de la empresa.

El jefe de obra es el principal activo a la hora de defender los intereses de la empresa constructora y no solo durante la ejecución de la obra, sino ya desde el trabajo previo al inicio y hasta su liquidación.

El documento fundamental que debe conocer un jefe de obra es el contrato de obra, firmado entre constructor y promotor. En él se detalla absolutamente todo lo que nos es exigible (quedando al margen lo que no lo es) y las condiciones en que se ha de hacer. Qué obra he de ejecutar, en qué precio, en qué plazo, que pasa si no acabo a tiempo, que ocurre si discrepo con la dirección facultativa, cuándo tengo que presentar la certificación, cuándo y cómo voy a cobrar, cómo se ha de liquidar la obra, durante cuánto tiempo he de responder de la misma, etc. ¿Cómo voy a ejecutar una obra si no conozco todo esto?

En cuanto al presupuesto, el jefe de obra debe manejar un presupuesto completo, con mediciones detalladas y precios unitarios y descompuestos. Es habitual que en constructoras pequeñas no se manejen precios descompuestos. Otras empresas, al inicio de la obra, entregan al jefe de obra el presupuesto con el que les ha sido adjudicada la obra, incluidos descompuestos. Digamos que es una posición "menos mala". Lo ideal es que el jefe de obra, previo al inicio de obra, elabore su propio presupuesto, con descompuestos y mediciones reales. Esta es la práctica generalizada entre las grandes constructoras. De esta forma será consciente del esfuerzo que tiene que realizar para conseguir llevar su presupuesto y su resultado previsto, hasta lo esperado por la empresa. Y aquí no vale decir que el departamento de presupuestos se ha equivocado, o que mis jefes han hecho una baja imposible. Ahora lo que toca es trabajar.

Se necesitan conocer los precios de las unidades de obra, y no solo los unitarios sino también los descompuestos, por varias razones.

Como en todo presupuesto habrá algunas partidas en las que se ganará dinero y posiblemente alguna en la que se perderá. Primera conclusión, me interesa hacer mucho de lo que gano, y poco (o nada) de lo que pierdo. Hacer "nada" significa cambiar. Y cuidado, cambiar no significa merma de calidad. A veces un cambio de referencia o marca de un determinado producto nos puede salvar la partida ofreciendo una calidad similar o, por que no, mejor.

El precio descompuesto me sirve para determinar todas las unidades que intervienen en una determinada partida. Pongamos el caso de una cubierta invertida. Necesito el precio descompuesto para saber si he considerado la ejecución de pendientes incluida en la partida o me la pagan aparte. También sabré si se ha estudiado con una tela simple o con doble tela, ya que aunque así lo diga la literatura de la partida, es necesario comprobar que efectivamente se ha tenido en cuenta. Sabré el tipo de aislamiento, la marca y el instalador que me pasó precio en fase de estudio. Sabré como estaba previsto subir la grava a la cubierta. Por cierto, si la empresa tiene un ERP inevitablemente deberé realizar los descompuestos antes de poder contratar nada.

Cuando el jefe de obra trabaja con el presupuesto del departamento de estudios, es necesario que tenga la información completa. Qué proveedor ofertó el precio, en qué condiciones, con qué productos. Lo pertinente en estos casos es que el departamento le entregue al jefe de obra el expediente completo que sirvió para que nos adjudicaran la obra.

Si la empresa tiene centralizadas las compras, y estas no dependen del jefe de obra, se le deberá dar la información completa de toda la contratación. No solo el proveedor o subcontratista y el precio sino también el contrato firmado para que conozca al detalle el alcance de lo contratado. Por ejemplo, necesitará saber los hitos acordados, formas de pago, posibles penalizaciones, ayudas o portes que se incluyen o excluyen, etc.

Toda esta información que necesita el jefe de obra se hace extensiva al encargado. Sin dudas ni reparos. Un buen encargado necesita saber todo esto de lo que estamos hablando para saber lo que de él se espera y hasta donde puede exigir a todo operario que intervenga en su obra.

Y por favor, si la obra gana dinero, cuénteselo a su encargado, que seguro que se alegrará y lo motivará.

- Eres el primer jefe de obra que me dice que vamos ganando dinero

Esta frase me la dijo un encargado hace ya unos cuantos años. Por aquel entonces ese hombre tendría unos 50 años y estoy convencido que siendo tan bueno como era en su labor, le habría hecho ganar mucho dinero a la empresa. Aquel día él se fue feliz a casa, pero os prometo que yo me fui tanto como él. Por supuesto, la obra acabó siendo un éxito total en todos los aspectos.

El peligro real de esta forma de actuación es la fuga de información.

Estamos de acuerdo, pero ese peligro siempre existirá, hayamos facilitado  o no la información. Para evitarlo los primeros pasos deberemos darlos ya en la contratación de nuestro personal. Un aspecto a valorar serán las referencias y el grado de confianza y compromiso que transmita la persona. También podemos incluir en el contrato con el trabajador una cláusula de confidencialidad, que aunque no evita la fuga de información, permite actuar contra ella. Los sistemas ERP también hacen más costoso el robo de información, ya que todo movimiento queda registrado. Y desde luego, el trabajo en un ambiente de cordialidad y confianza será una herramienta fundamental.

Y si después de todo se pierde una copia de nuestro presupuesto, deberemos considerar que es importante a corto plazo, pero tiene menor transcendencia a medio, puesto que las condiciones para una siguiente obra, aún siendo similar, seguro que son diferentes. Será un promotor distinto, habrá subido el  precio del acero, quizás necesitemos otra grúa más, el plazo será diferente, quién sabe...

Así que, en mi modesta opinión, yo le diría:

- ¿Es la suya una constructora oscurantista?, pues cambie, y cuanto antes mejor.

Saludos amigos

Pedro Domingo