Responsabilidad en el precio final de una obra.

25 de febrero de 2011

Vivimos en un país muy peculiar (vaya entrada me ha salido).

Somos capaces de judicializar lo absurdo (Un alumno musulmán denuncia a un profesor tras discutir sobre el jamón).

Emitimos sentencias increíbles, como la de condenar a un arquitecto y tres jefes de obra, por el fallecimiento en accidente laboral de dos trabajadores que dieron positivo en cocaína. (Sentencia 279/06 de la Audiencia Provincial de Madrid)

En la petición de indulto leemos:
II - No se valora en beneficio de los acusados, el hecho incontrovertido de que los dos trabajadores fallecidos dieran positivo en los análisis toxicológicos de sustancias tóxicas -cannabis y cocaína- y además portaran entre sus ropas de trabajo dichas sustancias, con dos argumentos: que el médico forense no concluyó con rotundidad que en el momento del accidente estuvieran incapacitados totalmente para desarrollar su trabajo, y que el hecho de portar tales sustancias entre las ropas de trabajo no implica que se sea drogodependiente o consumidor habitual.

Sin embargo, y a menudo, nos encontramos con muchas otras situaciones en las que admitimos como normal lo que debería ser una excepción. Y me refiero concretamente a los incrementos del precio final de una obra.

Solo en raras excepciones, cuando el tema se convierte en escandaloso, como en el caso Palma Arena, se inician acciones judiciales. Aún así, me he encontrado gente que justificaba tal actuación y ninguneaba las responsabilidades.

Pero no hace falta llegar a esos extremos. No es la judicialización lo que propongo. Es la profesionalidad.

Es muy rara la obra que no tiene un cierto incremento en su precio final. Tradicionalmente se ha responsabilizado a la empresa constructora, que aprovecha cualquier ocasión para “exprimir” al promotor. Pero si nos paramos a pensar, el problema fundamental radica en la deficiencia de los proyectos o en la indefinición del promotor.

Puedo entender que las condiciones de trabajo a las que actualmente se ven sometidos los despachos de arquitectura estén en el origen de dichas deficiencias. Es muy común que el arquitecto solo disponga de un mes para realizar un proyecto multidisciplinar, que necesitaría de no menos de tres o cuatro meses para su perfecta realización. Tampoco sirve de justificación, puesto que la responsabilidad del arquitecto es entregar un proyecto correcto. Lo que ya resulta incomprensible es, que luego se cobren incrementos de honorarios derivados del incremento de presupuesto. Me sucedió en una obra que el proyecto no definía el tipo de peldaño y el presupuesto no recogía medición alguna. Al final se colocó lo más barato (en aquellos tiempos, peldaño de terrazo tipo italiano). La obra incrementó su precio final. El promotor tuvo que pagar más de lo que tenía previsto. El arquitecto cobró incremento de honorarios por mayor obra.

Hay casos en los que al arquitecto "le viene grande" el proyecto. Puede suceder cuando un arquitecto poco experimentado gana un concurso de proyectos con una gran idea. Después hay que materializar esa idea en un proyecto de ejecución consistente. Si la obra es muy compleja saldrá a concurso exigiendo una clasificación muy alta del contratista. Pero ... ¿estará el proyecto de ejecución al mismo nivel?

Otras veces, la propia indefinición del promotor propicia todo tipo de cambios que la constructora aprovecha para su mayor beneficio. No se trata solo de abusar o no en los precios nuevos (precio contradictorio). Es una ley de mercado. Cuando el constructor está ofertando la obra, está compitiendo con muchas otras empresas, lo cual provoca una bajada de precios, que en algún caso los sitúa incluso por debajo del coste. Cuando la obra está en curso, el constructor ya no tiene competencia para su nuevo precio, no luchará contra nadie, salvo con el propio promotor. En ese momento, un precio no abusivo, puede resultar comparativamente caro con respecto a los precios de adjudicación. También reconozco que se darán casos de “precios abusivos”. Para esos casos la recomendación al promotor sería, no cambiar el proyecto contratado.

Otra de las causas del incremento final del precio de una obra la encontraremos en el propio sistema de adjudicación, especialmente cuando hablemos de obra pública. Para este debate os remito a los artículos Las bajas en los concursos de obra I y Las bajas en los concursos de obra II.

He hablado de calidad de los proyectos y definición precisa del producto. Seguro que muchos de vosotros ya estáis pensando en una tercera vía, los contratos a precio cerrado. El tema da para mucho y por su extensión, prefiero abordarlo en otro momento, pero prometo firmemente hablar de ello en un futuro próximo.

Saludos amigos
Pedro Domingo

[Off Topic]

Unurth: Street Art on the Web Done Right

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Responsabilidad en los errores de obra construída

10 de diciembre de 2010.

En la entrada anterior hablábamos del trabajo con calidad y sus beneficios. Hoy quiero tocar un tema colateral, la responsabilidad que cada  uno de los agentes de la edificación tiene en la aparición de incidencias sobre la obra construida.

Cada vez encontramos más contratos del tipo “precio cerrado” o “llaves mano” en donde aparece alguna cláusula como:

   "El constructor declara haber analizado en profundidad el proyecto  y asumir cualquier tipo de carencia presente y futura, ya sea esta de proyecto, mediciones, normativa, etc."
De forma que pase lo que pase, el promotor siempre va a tener quién le solucione la incidencia, sea el constructor responsable o no de la misma.

Es poca la información estadística que se encuentra disponible en cuanto al origen de los defectos de construcción. Transmito aquí lo poco que he encontrado y que me sirve para plantear el problema en cuanto a concepto.

La totalidad de las deficiencias que pueden aparecer en la obra construida, podemos agruparlas en función de su origen. De esta forma encontraremos:

-    Errores de proyecto
-    Errores de ejecución
-    Materiales inadecuados
-    Uso y mantenimiento

Más allá de si los errores de ejecución son el 50, el 40, ó el 60%, que seguro variarán según los diferentes estudios, quiero llamar la atención sobre la existencia misma de los diferentes orígenes de los defectos. Se tiene la costumbre generalizada de responsabilizar siempre al constructor de cualquier tipo de incidencia que aparezca en la obra, y por supuesto responsabilizarle de su reparación, y evidentemente, asumir el consiguiente coste.

Una investigación realizada por el profesor J.M. Veitez entre 1980 y 1984, comprobó que el porcentaje de los fallos ocurridos en la fase de proyecto en España es sensiblemente igual a la media de los países europeos, con una incidencia del 42%.

Errores de proyecto.
En este apartado, hay dos subgrupos importantes:
-    Los errores de cálculo. Si bien no son frecuentes, cuando se producen pueden tener  una repercusión económica importante.  Pensemos en un cálculo estructural. Si el error es grave, puede llegar a producirse, en caso extremo, el colapso de la estructura. Existen otros no tan importantes en cuanto a riesgo. Supongamos que un forjado tiene un error de cálculo que provoca una flecha que supera ligeramente el límite de lo admisible. El constructor tiene muchas probabilidades de gastar un buen dinero en el arreglo de fisuras, aun cuando su ejecución haya sido esmerada.
-    Detalles erróneos o inexistentes.  El constructor no tendrá capacidad para interpretar determinadas soluciones del proyecto. Pero no olvidemos que cuando se resuelvan en visita de obra, tendrán un coste. (¿previsto?)

Materiales inadecuados

Aun cuando constituyen un grupo específico, también los materiales inadecuados son un error de proyecto, puesto que el constructor no puede colocar en obra mas que aquellos prescritos en proyecto. Cuando se propone un cambio, este deberá contar siempre con la aprobación de la dirección facultativa.

Este tipo de fallo se produce por ejemplo cuando colocamos un ladrillo caravista que no ha superado los ensayos de heladicidad, o un pavimento altamente deslizante en lugares públicos de mucho tránsito o cuartos húmedos.

Errores de uso y mantenimiento

Los departamentos de postventa de promotoras y constructoras reciben con frecuencia reclamaciones, (en algún caso con expresiones fuera de tono) del tipo
-    El parquet flotante de mi salón no está pegado. Menos mal, dije yo
-    Solo funciona la mitad de los puntos de luz de la vivienda. En este caso el propietario había probado los tres primeros colocando diferentes bombillas, pero con la cuarta y última que le quedaba (fundida) probó el resto. (Naturalmente nos trató de incompetentes y cosas que mejor no transcribo).
-    Y cuántas veces se nos acusa de una instalación de saneamiento defectuosa y luego se han extraído de ella todo tipo de objetos. 

Errores de ejecución.
Intencionadamente he dejado este grupo para el final, porque no tiene discusión. Somos responsables de lo que ejecutamos mal, y es obligatorio que lo reparemos, sin coste para el promotor y causando las mínimas molestias a quien afecte, sea este promotor, dirección facultativa o usuario. (Recomiendo la lectura de la entrada anterior "El trabajo de CALIDAD, fuente de beneficios")

Saludos amigos
Pedro Domingo

Fuente bibliográfica:

Aplicación de la metodología seis sigma en la mejora de resultados de los proyectos de construcción.

Víctor Yepes y Eugenio Pellicer

Dpto. Ingeniería de la Construcción y Proyectos de Ingeniería Civil.

Universidad Politécnica de Valencia

Promotor, constructor y otros agentes.

16 de Noviembre de 2010

Escribo este artículo pensando especialmente en personas que son ajenas al sector inmobiliario y de la construcción. Se por tanto, que es muy improbable que lo lean. Así pues, nos corresponderá a todos nosotros su difusión para beneficio de todos.

Dedico la entrada de hoy a la confusión general que existe entre lo que es un promotor y lo que es un constructor. 

Cuántas veces hemos leído u oído en los medios de comunicación

- El constructor cogió el dinero de los propietarios y se marchó sin terminar las viviendas.
- Este constructor ha edificado mil viviendas en este sector.

Entiendo que los ciudadanos de a pié no tienen porqué distinguir los términos, y apelo a los medios de comunicación, con su enorme poder de influencia, para que traten este tipo de noticias de una manera rigurosa, en beneficio de una información veraz que sitúe en su sitio los deberes y obligaciones de cada uno.

La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), en su Capítulo III, AGENTES DE LA EDIFICACIÓN, define:

Artículo 8. Concepto. Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención.

Artículo 9. El promotor.

Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

Artículo 10. El proyectista

Artículo 11. El constructor.

El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, la obras o partes de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

Artículo 12. El director de obra.

Artículo 13. El director de la ejecución de la obra.

Artículo 14. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.

Artículo 15. Los suministradores de productos.

Artículo 16. Los propietarios y usuarios.

En estos artículos de la ley quedan definidos cada uno de los agentes, así como sus obligaciones. Obsérvese que todos los agentes tienen obligaciones, incluidos los propietarios y usuarios.

Dicho de una manera coloquial, el promotor es quien decide hacer un edificio y encarga su ejecución a un constructor, que será quién lo construya.

Por tanto, corresponde al promotor decidir si el suelo es de gres o tarima, o si las puertas son de roble o de haya. Los propietarios deberían conocer esta circunstancia, porque también en muchos casos hacen responsables a los proyectistas de temas sobre los que no han tenido poder de decisión. Al constructor le corresponde ejecutar en precio, plazo y calidad, el proyecto de ejecución, que es el que define la obra a ejecutar y según las condiciones del contrato suscrito entre las partes.

En edificación residencial, es el promotor quién "vende" la vivienda al cliente. El cliente no tiene relación contractual alguna con el constructor, por tanto deberá canalizar sus felicitaciones o reclamaciones hacia el constructor a través del promotor.

Existen casos en los que el promotor y el constructor son una misma sociedad. Estamos hablando de las empresas promotoras que tienen integrada en su estructura todas las funciones de la empresa constructora, y por tanto se encargan de ejecutar ellos mismos la obra que promueven. En este caso si que resultaría indiferente, a nivel práctico, hablar de promotor o de constructor. No obstante, si yo soy un cliente adquirente de vivienda, quien a mi me la vende es el promotor, y será preferible utilizar este término al referirme a la relación comercial con él.

No quiero dejar también de comentar el caso de las cooperativas y comunidades de bienes, que tan de moda están en estos momentos. No deben olvidar los cooperativistas y comuneros que  los promotores son ellos mismos, y les serán de aplicación cuantas obligaciones y responsabilidades marca la ley para el promotor.

Por tanto, es muy recomendable que conozcamos quién es quién en este negocio para poder dirigirnos a cada uno en su justa medida.

Dad al César lo que es del César y a Dios lo que es de Dios (Mc.12, 17)

... y así estarán todos contentos (¿no? digo yo)

Saludos amigos
Pedro

Seguridad y Salud. Cómo ofertar este capítulo.

29 de octubre de 2010

En todo concurso de obras privado surge siempre un tema de incertidumbre. ¿Cómo y en qué cuantía ofertar el capítulo de Seguridad y Salud?. Desde el punto de vista de la empresa constructora la respuesta inmediata es, "como lo pida el promotor". Pero lo que aquí voy a analizar es ¿Cómo sería conveniente que lo pidiera el promotor?.

Debemos tener presente que el promotor, una vez recibidas las ofertas de las diferentes constructoras elaborará un cuadro comparativo con todas ellas. Para que este comparativo sea efectivo deberá ser homogéneo. Por tanto, si nos preocupamos de que todas las constructoras nos oferten las mismas partidas de estructura, de albañilería, de fontanería, y que no se dejan nada, por qué vamos a cambiar este criterio cuando se trata de la Seguridad y Salud.

Mi sugerencia siempre ha sido la siguiente:

Todas las empresas que participan en un concurso de obras privado, deberían ofertar el capítulo de Seguridad y Salud con el mismo importe que figura en el Estudio de Seguridad y Salud.

Digo con el mismo importe porque, considero que es el redactor del Estudio de Seguridad y Salud quien mejor debe conocer la normativa de aplicación y la evaluación de los posibles riesgos así como su correcta valoración. Si alguna empresa considera inadecuado este importe, puede modificar su cuantía, al alza o  a la baja, teniéndolo en cuenta en sus gastos de fabricación, que a la postre son parte fundamental del coste de la obra. No olvidemos que previo a la ejecución de la obra, la constructora deberá elaborar un Plan de Seguridad y Salud que deberá ser aprobado por el Coordinador.

¿Que se gana con este planteamiento?

Para el promotor es fundamental que quede constancia clara de su determinación en el cumplimiento de la normativa en materia de prevención de riesgos laborales. Es preferible que en el contrato de ejecución de obra que firma con la constructora, se refleje expresamente el capítulo de Seguridad y Salud, con las unidades que lo componen y el precio que por ellas se paga. De esta forma, siempre podrá exigir su íntegro cumplimiento y ante una inspección siempre puede justificar que exige y paga por ello.

Cuando la constructora oferta "Seguridad y Salud, incluidos en el precio", y no se refleja expresamente a qué unidades corresponde, el promotor no tiene forma de exigir ni justificar que está ordenando el cumplimiento de la seguridad.

Para la constructora este planteamiento también tiene sus ventajas. La primera es que se sentirá en igualdad de condiciones en el concurso. Si las partidas de Seguridad y Salud figuran detalladas en un capítulo del presupuesto de contrata, se convertirán en unidades "de obligado cumplimiento" que se nos pueden exigir en cualquier momento, a todos los ofertantes por igual.

No nos engañemos, el "Seguridad y Salud, incluidos en el precio" es una práctica inadecuada, porque detrás de ella se esconde el descontrol. ¿Qué es lo que hemos "incluido en el precio"? y ¿Quién lo sabe?

Por otra parte, una empresa constructora seria es consciente de la importancia de este capítulo, y debe ser una seña de calidad el cumplimiento por iniciativa propia de toda la normativa vigente. Sin olvidar además los beneficios, de todo tipo, que de este cumplimiento se derivan.

Saludos amigos.

Pedro Domingo

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Las bajas en los concursos de obra ( 2 de 2 )

27 de Septiembre de 2010

Las administraciones contratantes tienen la capacidad de establecer mecanismos de regulación a través de sus pliegos de condiciones, unos más efectivos y otros menos.

Pero en cualquier caso la primera pregunta que deber hacerse el contratante es ¿cuánto estoy dispuesto a pagar para que me construyan esta obra?. Es tan importante que va a significar las desviaciones que estoy dispuesto a admitir entre el precio de salida (próximo al valor real de la obra) y el precio de adjudicación. Y más aún, la forma en que voy a plantear la "venta" de esa obra, concurso o subasta.

Si solo me importa el precio, la adjudicaré a quien más barato me la construya. Tendré que sacar la obra a subasta.

Si quiero tener en cuenta otros factores, la sacaré a concurso.

Si en el concurso de obra limito las bajas al 20%, significa que estoy dispuesto a admitir muchas ofertas con bajas al 20% y que muy probablemente adjudicaré la obra en ese importe. El planteamiento es idéntico si las limito al 10% ó al 30%.

Además este de planteamiento pueden surgir situaciones como la siguiente . 

Asistí a un concurso, con bajas limitadas al 20%, en el que nos presentamos 40 empresas y de ellas 38 ofertamos una baja del 20%. Un "despistado" fue con el 12,5%, y se quedó fuera. Y un "listo" fue con una baja del 20,1% y lo desestimaron. Significa esto que ¿esa empresa no podía hacer la obra por un 0,1% menos que los demás?. En otros casos, que también se dan, el "listo" justifica ese 0,1% menos y se lleva la obra.

Y lo más peligroso, si 38 empresas empatan en una baja al 20%, ¿con que criterio se adjudica la obra? (si, si, ya se, con el que marca el pliego de condiciones...).

Si lo que pretendo es acercarme en el precio de adjudicación al valor real de la obra, lo mejor será establecer un margen muy estrecho sobre la oferta media. Por ejemplo, considerar bajas temerarias aquellas que se desvíen más del 3% sobre la oferta media, pero sin limitaciones, porque si no, nos encontraremos en el supuesto anterior.

Aún así, la constructora "estimará" cuál va a ser la oferta media y sobre ella realizará su oferta, pero es cierto que admitiendo una desviación menor, la tendencia es a ajustarse más sobre el valor real.

Otra solución puede ser que el promotor adquiera el compromiso de adjudicar la obra a una de las tres empresas que sitúen su oferta inmediatamente por debajo de la media.

Si por el contrario, en los pliegos de condiciones se establece que la puntuación por oferta económica sea igual o inferior al 30% del total, y se deja el 70% restante a criterios subjetivos tales como, mejoras ofertadas, obras similares, planificación, equipos a disposición, etc., la cosa cambia.

De entrada no es saludable que los criterios subjetivos pesen tanto en la adjudicación, porque se presta a suspicacias y malas interpretaciones. Si lo que se pretende es una mayor discrecionalidad por parte del promotor, debería optar por la figura del concurso restringido.

Pero, llegado el caso, entonces la empresa constructora ofertará un precio más alto (menor baja) ¿para qué voy a bajar el precio si no me dan puntos?, dedicando mayores recursos económicos a aspectos tales como, equipo asignado a obra, mejoras que se ofrecen sin coste, o una presentación más potente.

En el caso de que el promotor sea privado el planteamiento será muy similar. Ahora bien, es muy importante conocerle, saber que busca, que valoración tiene de nuestra empresa, que espera de nosotros y que necesita. Y muy importante también conocer los términos del contrato, especialmente si existe la condición de "precio cerrado" o "llaves mano".

Hemos hablado del mecanismo de oferta y adjudicación. Lo que ocurre después, una vez adjudicada la obra en esos importes es motivo de debate mucho más amplio que dejaremos para mejor ocasión, pero creo que como dato de partida es importante decir que cuanto más se acerque el precio de adjudicación al valor real de la obra menos conflictiva será su ejecución.

Saludos amigos

Pedro Domingo

Las bajas en los concursos de obra ( 1 de 2 )

24 de Septiembre de 2010

Pregunta:     ¿Para qué oferta una empresa constructora una obra?

Respuesta:   PARA GANARLA.

Esto que parece una perogrullada y debería ser un axioma, es la piedra angular de los concursos de obra. Por razones que se me escapan, parecen olvidarlo algunos de los promotores que sacan la obra a concurso y también alguno de los ofertantes que a ellos concurren.

En la coyuntura actual del sector vemos a menudo que las empresas constructoras hacen bajas en los concursos de obras por descuentos que llegan a superar el 30%.

¿Quiere decir eso que el autor del proyecto se ha equivocado en tal magnitud cando evaluó el coste de su proyecto? La respuesta es NO. El proyectista, arquitecto o ingeniero, es un profesional cualificado con un margen de error limitado.

¿Quiere decir eso que la empresa constructora puede hacer la obra por el importe que está ofertando? La respuesta es NO. La empresa constructora no oferta el precio por el que puede hacer la obra, sino el precio por el que cree que se la puede llevar.

Entonces, ¿qué está sucediendo, qué significan esas bajas?

Para entenderlo, lo primero que deberemos saber es como funciona en las constructoras el mecanismo de oferta para un concurso. Empezaremos por acotar la validez de esta presentación. Nos centramos en obra pública y más concretamente en la obra de edificación, aunque también es válida con matices para la obra civil y para el promotor privado.

Los tipos de procedimientos que emplean las administraciones para la adjudicación de obras son mayoritariamente dos:

     La subasta. En donde el adjudicatario será el que realice la obra más barata.

     El concurso. En donde además del precio, se tendrán en cuenta otros factores que determinarán y cuantificarán los pliegos de condiciones.

En las subastas las reglas de juego son muy claras. Eres el más barato, te adjudican la obra. No eres el más barato, no te adjudican la obra.

Sin embargo, en los concursos estas reglas se complican, ya que aparecen criterios objetivos y subjetivos en la valoración, según unos porcentajes que establecen los pliegos de condiciones. No obstante es muy frecuente que la mayor parte de la puntuación se obtenga de la oferta económica y es ahí donde surge la duda a la constructora. ¿Qué precio debo ofertar?

El planteamiento de una empresa constructora es algo similar a lo siguiente.

Sale a venta al mercado un producto (transformar un proyecto en algo tangible, la obra). Una serie de interesados (las constructoras) van a pujar por él, y para ello deben ofertar. De las ofertas resultará una adjudicación (la obra) con la que la constructora va a trabajar, y después de un proceso de manufacturación (fabricación - ejecución de la edificación) la venden, "casualmente" a quién puso la idea en circulación.

El debate, para la constructora, se plantea en los términos siguientes:

   1.- ¿Debo ofertar el precio que mi departamento de estudios estima para la ejecución de la obra?

   2.- ¿Debo hacer una oferta para que me adjudiquen la obra?

La respuesta para una empresa constructora siempre será la número 2. El objetivo de la empresa constructora en primer lugar, será conseguir la adjudicación de obras, para poder dar sustento a su actividad.

La misión (importantísima) de los departamentos de estudios consiste en estimar el coste real de la obra, de forma que sus directivos puedan evaluar con certeza el grado de riesgo que asumen con la oferta que deciden presentar.

Si la empresa constructora oferta el precio que estima el departamento de estudios es muy probable que no se lleve la obra, y no porque esté mal estudiada, sino porque su precio no será "de mercado".

He oído en ocasiones:

   - La constructora ofertó ese precio y eso significa que podía hacer la obra por ese precio, pues que lo haga.

Es un planteamiento erróneo. Las constructoras han dado el precio por el que consideraban que podían resultar adjudicatarias. Han dado el precio por el que estimaban que el producto que había en venta (la obra), se iba a vender (adjudicar).

Decía Antonio Machado

                 "Todo necio confunde valor y precio"

Lo que hace la constructora con su estudio es establecer la diferencia entre el valor y el precio, y a partir de ahí, evaluar riesgos. Y por supuesto un estudio bien hecho analiza la capacidad y manera de recuperar la diferencia entre el precio ofertado y el valor de la obra.

(Continuará...)

Saludos amigos

Pedro Domingo

El contratista. Contra ti no está.

12 de Septiembre de 2010.
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Hace mucho tiempo que tenía interés en escribir este artículo. Se lo debo al ponente de una conferencia sobre la actividad de la constructora cara al promotor inmobiliario. Empezó su disertación diciendo:

          ... el contratista, que como ya lo dice la palabra "contra ti está" ...

Me llegó al alma.

Pues no, mi buen señor, la constructora contra ti no está. La constructora es un eslabón más de los necesarios para que esa cadena de negocio que es la promoción inmobiliaria se traduzca en beneficios.

En una promoción inmobiliaria intervienen un buen número de actores, a los que la  LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) llama  agentes de la edificación, entre otros, el vendedor del suelo, el promotor, el banco que lo financia, el proyectista, el director de obra, el director de ejecución, las administraciones, los notarios...

La empresa constructora, o constructor, es uno más de esos actores. Tiene una misión concreta que es la de hacer realidad, construir, ejecutar, un proyecto que ha sido desarrollado en planos y memorias. Decir que "contra ti está" es presuponer que va a aprovecharse de esa situación para "a tu costa" obtener un beneficio.

No es así. La empresa constructora obtiene su lícito beneficio de su trabajo y su gestión, y con el consiguiente riesgo.

El promotor puede obtener mayor beneficio interviniendo sobre cada uno de ellos, comprando suelo más barato, obteniendo mejores condiciones de financiación, contratando la ejecución al menor coste, acortando los tiempos de la promoción, incrementando el precio de venta.
También el constructor dispone de diferentes canales para mejorar su beneficio. Uno de ellos efectivamente es el de "mayor venta", es decir, que el precio final de ejecución es mayor que el firmado inicialmente en el contrato de ejecución de obra. Es este el que mas daño hace al promotor, puesto que trastoca su Cash Flow previsto. (El por qué se incrementa el precio final de venta da tema para escribir otro artículo).

Sin embargo, cada vez es mas necesario que las constructoras fundamenten su beneficio en el "menor coste".
Esto no es tan simple como apretar mas al proveedor y subcontratista. Significa contratar mejor. Contratar con tiempo suficiente para encontrar la mejor solución al mejor precio, colaborando con los mejores, con los que no te fallarán.
Menor coste significa también una mejor gestión del tiempo. Ajustarse a los plazos convenidos. Para ello es necesario una correcta planificación de tiempos y recursos, tanto propios como ajenos. Esto se traducirá en un ahorro de costes indirectos.
Deberá entender y atender los costes financieros y tener muy presente que una obra no se ha finalizado, y por tanto no se puede cerrar económicamente, hasta que se ha terminado la postventa, se cobra la última retención y se recupera el último aval.

Seguramente la expresión "contra ti está" viene de una mala experiencia de la que nadie está a salvo.
Es una mala práctica por parte de la constructora ahogar a su cliente, el promotor, y mucho más si no va acompañada de dar un servicio correcto en plazo y calidad. Del mismo modo, tampoco se debe ahogar a los proveedores y subcontratistas, a los que se debe dar un servicio correcto a cambio, cual puede ser un trato equitativo, un pago a tiempo o una planificación conjunta.
Todas estas apreciaciones son de aplicación para todos los que intervienen y de manera bidireccional. Sirven para el promotor en su relación con el constructor, así como del constructor de cara a sus proveedores, y viceversa.

Todos se necesitan mutuamente. La relación entre las partes deberá estar regulada por un contrato que todos consideren equitativo, de forma que se eviten las desconfianzas. Deberá trabajarse defendiendo por supuesto los propios intereses, pero también entendiendo las posturas contrarias cuando surjan puntos de conflicto, buscando siempre el bien común, lo cual significará seguramente que nadie conseguirá obtener sus expectativas al cien por cien.
Si la visión del promotor hacia la constructora tiene como fondo el "contra ti está" quizás deberíamos plantearnos el iniciar la obra, y el promotor debería plantearse el encargarle su trabajo a alguien en quien confíe mas.

En definitiva, ni la constructora está contra el promotor, ni este deberá estarlo contra la constructora. Cada uno tiene una función que desarrollar y si ambos lo hacen con acierto, ambos resultarán satisfechos con la relación.


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