Ejercer como JEFE DE OBRA en una constructora de edificación.

11 de marzo de 2011

Determinar quién es la persona competente para ejercer las funciones de JEFE DE OBRA en una empresa constructora de edificación es un debate viciado en función de los intereses de cada uno.

ANTECEDENTES LEGALES.

En la legislación española es la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), la que tiene como objeto el regular el proceso de la edificación. De ella recojo en extracto, los artículos que hacen referencia al tema que nos ocupa.

Capítulo I. Disposiciones generales

Artículo. 2 Ámbito de aplicación

1.-Esta Ley es de aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos:

a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.

Capítulo III. Agentes de la edificación

Artículo 11. El constructor.

2.- Son obligaciones del constructor.

c) Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor en la obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de acuerdo con las características y la complejidad de la obra.

Artículo 13. El Director de ejecución de la obra.

1.- El director de la obra es el agente que, formando parte de la dirección  facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

3.- Son obligaciones del director de la obra.

a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante…

Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto técnico.

COMENTARIOS.

Ejerciendo la función de Jefe de Obra podemos encontrar a personas con todo tipo de titulaciones. Ingenieros industriales, agrónomos, forestales, arquitectos, topógrafos, (no me detengo en la denominación exacta de la titulación académica de cada uno de ellos), incluso personal no titulado.

Ahora bien, está claro que, según el artículo 13 el director de ejecución de una obra de edificación debe ser un arquitecto técnico, cuando forma parte de la dirección facultativa. Es al arquitecto técnico al que la ley reconoce la capacidad de dirigir la ejecución y de controlar la construcción y la calidad.

Por lo tanto, y por extensión cuando el constructor deba “designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica”, estaríamos hablando de una persona con las mismas capacidades, puesto que la función es idéntica, solo que esta vez desarrollada como constructor (ya que le representa) y no como dirección facultativa.

Las empresas constructoras que emplean a jefes de obra con titulaciones diferentes se amparan en la aparente redacción ambigua del punto c, del apartado 2, del artículo 11, cuando dice “que por su titulación o experiencia”, ya que en este apartado la redacción no es tan precisa como en el artículo 13.

No soy jurídico, y asumo que habrá quien opine lo contrario, pero interpretarlo de otra manera da la sensación de agarrarse a ese dicho tan español de “hecha la ley, hecha la trampa”. Estamos hablando del mismo trabajo, ya sea este ejercido como dirección facultativa o como constructor, por lo tanto deberán ser las mismas competencias las exigibles a cada uno de ellos.

Mientras tanto, ¿Qué quieren que les diga? A mí me gusta ir al médico y que me atienda el titular, no su primo veterinario que ha criado a cinco preciosos y sanísimos hijos. A cada uno lo suyo.

Según mi leal saber y entender, queda claro que, la persona a la que la ley reconoce la capacidad de dirigir la ejecución y de controlar la construcción y la calidad es el arquitecto técnico, trabaje este como dirección facultativa o como jefe de obra.

Nota final: En la actualidad ya se han incorporado al mercado las primeras promociones de ingenieros de la edificación, que entre otras tienen asumidas todas las atribuciones de los arquitectos técnicos.

Saludos amigos

Pedro Domingo

[Off Topic]

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Responsabilidad en los errores de obra construída

10 de diciembre de 2010.

En la entrada anterior hablábamos del trabajo con calidad y sus beneficios. Hoy quiero tocar un tema colateral, la responsabilidad que cada  uno de los agentes de la edificación tiene en la aparición de incidencias sobre la obra construida.

Cada vez encontramos más contratos del tipo “precio cerrado” o “llaves mano” en donde aparece alguna cláusula como:

   "El constructor declara haber analizado en profundidad el proyecto  y asumir cualquier tipo de carencia presente y futura, ya sea esta de proyecto, mediciones, normativa, etc."
De forma que pase lo que pase, el promotor siempre va a tener quién le solucione la incidencia, sea el constructor responsable o no de la misma.

Es poca la información estadística que se encuentra disponible en cuanto al origen de los defectos de construcción. Transmito aquí lo poco que he encontrado y que me sirve para plantear el problema en cuanto a concepto.

La totalidad de las deficiencias que pueden aparecer en la obra construida, podemos agruparlas en función de su origen. De esta forma encontraremos:

-    Errores de proyecto
-    Errores de ejecución
-    Materiales inadecuados
-    Uso y mantenimiento

Más allá de si los errores de ejecución son el 50, el 40, ó el 60%, que seguro variarán según los diferentes estudios, quiero llamar la atención sobre la existencia misma de los diferentes orígenes de los defectos. Se tiene la costumbre generalizada de responsabilizar siempre al constructor de cualquier tipo de incidencia que aparezca en la obra, y por supuesto responsabilizarle de su reparación, y evidentemente, asumir el consiguiente coste.

Una investigación realizada por el profesor J.M. Veitez entre 1980 y 1984, comprobó que el porcentaje de los fallos ocurridos en la fase de proyecto en España es sensiblemente igual a la media de los países europeos, con una incidencia del 42%.

Errores de proyecto.
En este apartado, hay dos subgrupos importantes:
-    Los errores de cálculo. Si bien no son frecuentes, cuando se producen pueden tener  una repercusión económica importante.  Pensemos en un cálculo estructural. Si el error es grave, puede llegar a producirse, en caso extremo, el colapso de la estructura. Existen otros no tan importantes en cuanto a riesgo. Supongamos que un forjado tiene un error de cálculo que provoca una flecha que supera ligeramente el límite de lo admisible. El constructor tiene muchas probabilidades de gastar un buen dinero en el arreglo de fisuras, aun cuando su ejecución haya sido esmerada.
-    Detalles erróneos o inexistentes.  El constructor no tendrá capacidad para interpretar determinadas soluciones del proyecto. Pero no olvidemos que cuando se resuelvan en visita de obra, tendrán un coste. (¿previsto?)

Materiales inadecuados

Aun cuando constituyen un grupo específico, también los materiales inadecuados son un error de proyecto, puesto que el constructor no puede colocar en obra mas que aquellos prescritos en proyecto. Cuando se propone un cambio, este deberá contar siempre con la aprobación de la dirección facultativa.

Este tipo de fallo se produce por ejemplo cuando colocamos un ladrillo caravista que no ha superado los ensayos de heladicidad, o un pavimento altamente deslizante en lugares públicos de mucho tránsito o cuartos húmedos.

Errores de uso y mantenimiento

Los departamentos de postventa de promotoras y constructoras reciben con frecuencia reclamaciones, (en algún caso con expresiones fuera de tono) del tipo
-    El parquet flotante de mi salón no está pegado. Menos mal, dije yo
-    Solo funciona la mitad de los puntos de luz de la vivienda. En este caso el propietario había probado los tres primeros colocando diferentes bombillas, pero con la cuarta y última que le quedaba (fundida) probó el resto. (Naturalmente nos trató de incompetentes y cosas que mejor no transcribo).
-    Y cuántas veces se nos acusa de una instalación de saneamiento defectuosa y luego se han extraído de ella todo tipo de objetos. 

Errores de ejecución.
Intencionadamente he dejado este grupo para el final, porque no tiene discusión. Somos responsables de lo que ejecutamos mal, y es obligatorio que lo reparemos, sin coste para el promotor y causando las mínimas molestias a quien afecte, sea este promotor, dirección facultativa o usuario. (Recomiendo la lectura de la entrada anterior "El trabajo de CALIDAD, fuente de beneficios")

Saludos amigos
Pedro Domingo

Fuente bibliográfica:

Aplicación de la metodología seis sigma en la mejora de resultados de los proyectos de construcción.

Víctor Yepes y Eugenio Pellicer

Dpto. Ingeniería de la Construcción y Proyectos de Ingeniería Civil.

Universidad Politécnica de Valencia

Promotor, constructor y otros agentes.

16 de Noviembre de 2010

Escribo este artículo pensando especialmente en personas que son ajenas al sector inmobiliario y de la construcción. Se por tanto, que es muy improbable que lo lean. Así pues, nos corresponderá a todos nosotros su difusión para beneficio de todos.

Dedico la entrada de hoy a la confusión general que existe entre lo que es un promotor y lo que es un constructor. 

Cuántas veces hemos leído u oído en los medios de comunicación

- El constructor cogió el dinero de los propietarios y se marchó sin terminar las viviendas.
- Este constructor ha edificado mil viviendas en este sector.

Entiendo que los ciudadanos de a pié no tienen porqué distinguir los términos, y apelo a los medios de comunicación, con su enorme poder de influencia, para que traten este tipo de noticias de una manera rigurosa, en beneficio de una información veraz que sitúe en su sitio los deberes y obligaciones de cada uno.

La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), en su Capítulo III, AGENTES DE LA EDIFICACIÓN, define:

Artículo 8. Concepto. Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención.

Artículo 9. El promotor.

Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

Artículo 10. El proyectista

Artículo 11. El constructor.

El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, la obras o partes de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

Artículo 12. El director de obra.

Artículo 13. El director de la ejecución de la obra.

Artículo 14. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.

Artículo 15. Los suministradores de productos.

Artículo 16. Los propietarios y usuarios.

En estos artículos de la ley quedan definidos cada uno de los agentes, así como sus obligaciones. Obsérvese que todos los agentes tienen obligaciones, incluidos los propietarios y usuarios.

Dicho de una manera coloquial, el promotor es quien decide hacer un edificio y encarga su ejecución a un constructor, que será quién lo construya.

Por tanto, corresponde al promotor decidir si el suelo es de gres o tarima, o si las puertas son de roble o de haya. Los propietarios deberían conocer esta circunstancia, porque también en muchos casos hacen responsables a los proyectistas de temas sobre los que no han tenido poder de decisión. Al constructor le corresponde ejecutar en precio, plazo y calidad, el proyecto de ejecución, que es el que define la obra a ejecutar y según las condiciones del contrato suscrito entre las partes.

En edificación residencial, es el promotor quién "vende" la vivienda al cliente. El cliente no tiene relación contractual alguna con el constructor, por tanto deberá canalizar sus felicitaciones o reclamaciones hacia el constructor a través del promotor.

Existen casos en los que el promotor y el constructor son una misma sociedad. Estamos hablando de las empresas promotoras que tienen integrada en su estructura todas las funciones de la empresa constructora, y por tanto se encargan de ejecutar ellos mismos la obra que promueven. En este caso si que resultaría indiferente, a nivel práctico, hablar de promotor o de constructor. No obstante, si yo soy un cliente adquirente de vivienda, quien a mi me la vende es el promotor, y será preferible utilizar este término al referirme a la relación comercial con él.

No quiero dejar también de comentar el caso de las cooperativas y comunidades de bienes, que tan de moda están en estos momentos. No deben olvidar los cooperativistas y comuneros que  los promotores son ellos mismos, y les serán de aplicación cuantas obligaciones y responsabilidades marca la ley para el promotor.

Por tanto, es muy recomendable que conozcamos quién es quién en este negocio para poder dirigirnos a cada uno en su justa medida.

Dad al César lo que es del César y a Dios lo que es de Dios (Mc.12, 17)

... y así estarán todos contentos (¿no? digo yo)

Saludos amigos
Pedro

El contratista. Contra ti no está.

12 de Septiembre de 2010.
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Hace mucho tiempo que tenía interés en escribir este artículo. Se lo debo al ponente de una conferencia sobre la actividad de la constructora cara al promotor inmobiliario. Empezó su disertación diciendo:

          ... el contratista, que como ya lo dice la palabra "contra ti está" ...

Me llegó al alma.

Pues no, mi buen señor, la constructora contra ti no está. La constructora es un eslabón más de los necesarios para que esa cadena de negocio que es la promoción inmobiliaria se traduzca en beneficios.

En una promoción inmobiliaria intervienen un buen número de actores, a los que la  LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) llama  agentes de la edificación, entre otros, el vendedor del suelo, el promotor, el banco que lo financia, el proyectista, el director de obra, el director de ejecución, las administraciones, los notarios...

La empresa constructora, o constructor, es uno más de esos actores. Tiene una misión concreta que es la de hacer realidad, construir, ejecutar, un proyecto que ha sido desarrollado en planos y memorias. Decir que "contra ti está" es presuponer que va a aprovecharse de esa situación para "a tu costa" obtener un beneficio.

No es así. La empresa constructora obtiene su lícito beneficio de su trabajo y su gestión, y con el consiguiente riesgo.

El promotor puede obtener mayor beneficio interviniendo sobre cada uno de ellos, comprando suelo más barato, obteniendo mejores condiciones de financiación, contratando la ejecución al menor coste, acortando los tiempos de la promoción, incrementando el precio de venta.
También el constructor dispone de diferentes canales para mejorar su beneficio. Uno de ellos efectivamente es el de "mayor venta", es decir, que el precio final de ejecución es mayor que el firmado inicialmente en el contrato de ejecución de obra. Es este el que mas daño hace al promotor, puesto que trastoca su Cash Flow previsto. (El por qué se incrementa el precio final de venta da tema para escribir otro artículo).

Sin embargo, cada vez es mas necesario que las constructoras fundamenten su beneficio en el "menor coste".
Esto no es tan simple como apretar mas al proveedor y subcontratista. Significa contratar mejor. Contratar con tiempo suficiente para encontrar la mejor solución al mejor precio, colaborando con los mejores, con los que no te fallarán.
Menor coste significa también una mejor gestión del tiempo. Ajustarse a los plazos convenidos. Para ello es necesario una correcta planificación de tiempos y recursos, tanto propios como ajenos. Esto se traducirá en un ahorro de costes indirectos.
Deberá entender y atender los costes financieros y tener muy presente que una obra no se ha finalizado, y por tanto no se puede cerrar económicamente, hasta que se ha terminado la postventa, se cobra la última retención y se recupera el último aval.

Seguramente la expresión "contra ti está" viene de una mala experiencia de la que nadie está a salvo.
Es una mala práctica por parte de la constructora ahogar a su cliente, el promotor, y mucho más si no va acompañada de dar un servicio correcto en plazo y calidad. Del mismo modo, tampoco se debe ahogar a los proveedores y subcontratistas, a los que se debe dar un servicio correcto a cambio, cual puede ser un trato equitativo, un pago a tiempo o una planificación conjunta.
Todas estas apreciaciones son de aplicación para todos los que intervienen y de manera bidireccional. Sirven para el promotor en su relación con el constructor, así como del constructor de cara a sus proveedores, y viceversa.

Todos se necesitan mutuamente. La relación entre las partes deberá estar regulada por un contrato que todos consideren equitativo, de forma que se eviten las desconfianzas. Deberá trabajarse defendiendo por supuesto los propios intereses, pero también entendiendo las posturas contrarias cuando surjan puntos de conflicto, buscando siempre el bien común, lo cual significará seguramente que nadie conseguirá obtener sus expectativas al cien por cien.
Si la visión del promotor hacia la constructora tiene como fondo el "contra ti está" quizás deberíamos plantearnos el iniciar la obra, y el promotor debería plantearse el encargarle su trabajo a alguien en quien confíe mas.

En definitiva, ni la constructora está contra el promotor, ni este deberá estarlo contra la constructora. Cada uno tiene una función que desarrollar y si ambos lo hacen con acierto, ambos resultarán satisfechos con la relación.


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