El contratista. Contra ti no está.

12 de Septiembre de 2010.
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Hace mucho tiempo que tenía interés en escribir este artículo. Se lo debo al ponente de una conferencia sobre la actividad de la constructora cara al promotor inmobiliario. Empezó su disertación diciendo:

          ... el contratista, que como ya lo dice la palabra "contra ti está" ...

Me llegó al alma.

Pues no, mi buen señor, la constructora contra ti no está. La constructora es un eslabón más de los necesarios para que esa cadena de negocio que es la promoción inmobiliaria se traduzca en beneficios.

En una promoción inmobiliaria intervienen un buen número de actores, a los que la  LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) llama  agentes de la edificación, entre otros, el vendedor del suelo, el promotor, el banco que lo financia, el proyectista, el director de obra, el director de ejecución, las administraciones, los notarios...

La empresa constructora, o constructor, es uno más de esos actores. Tiene una misión concreta que es la de hacer realidad, construir, ejecutar, un proyecto que ha sido desarrollado en planos y memorias. Decir que "contra ti está" es presuponer que va a aprovecharse de esa situación para "a tu costa" obtener un beneficio.

No es así. La empresa constructora obtiene su lícito beneficio de su trabajo y su gestión, y con el consiguiente riesgo.

El promotor puede obtener mayor beneficio interviniendo sobre cada uno de ellos, comprando suelo más barato, obteniendo mejores condiciones de financiación, contratando la ejecución al menor coste, acortando los tiempos de la promoción, incrementando el precio de venta.
También el constructor dispone de diferentes canales para mejorar su beneficio. Uno de ellos efectivamente es el de "mayor venta", es decir, que el precio final de ejecución es mayor que el firmado inicialmente en el contrato de ejecución de obra. Es este el que mas daño hace al promotor, puesto que trastoca su Cash Flow previsto. (El por qué se incrementa el precio final de venta da tema para escribir otro artículo).

Sin embargo, cada vez es mas necesario que las constructoras fundamenten su beneficio en el "menor coste".
Esto no es tan simple como apretar mas al proveedor y subcontratista. Significa contratar mejor. Contratar con tiempo suficiente para encontrar la mejor solución al mejor precio, colaborando con los mejores, con los que no te fallarán.
Menor coste significa también una mejor gestión del tiempo. Ajustarse a los plazos convenidos. Para ello es necesario una correcta planificación de tiempos y recursos, tanto propios como ajenos. Esto se traducirá en un ahorro de costes indirectos.
Deberá entender y atender los costes financieros y tener muy presente que una obra no se ha finalizado, y por tanto no se puede cerrar económicamente, hasta que se ha terminado la postventa, se cobra la última retención y se recupera el último aval.

Seguramente la expresión "contra ti está" viene de una mala experiencia de la que nadie está a salvo.
Es una mala práctica por parte de la constructora ahogar a su cliente, el promotor, y mucho más si no va acompañada de dar un servicio correcto en plazo y calidad. Del mismo modo, tampoco se debe ahogar a los proveedores y subcontratistas, a los que se debe dar un servicio correcto a cambio, cual puede ser un trato equitativo, un pago a tiempo o una planificación conjunta.
Todas estas apreciaciones son de aplicación para todos los que intervienen y de manera bidireccional. Sirven para el promotor en su relación con el constructor, así como del constructor de cara a sus proveedores, y viceversa.

Todos se necesitan mutuamente. La relación entre las partes deberá estar regulada por un contrato que todos consideren equitativo, de forma que se eviten las desconfianzas. Deberá trabajarse defendiendo por supuesto los propios intereses, pero también entendiendo las posturas contrarias cuando surjan puntos de conflicto, buscando siempre el bien común, lo cual significará seguramente que nadie conseguirá obtener sus expectativas al cien por cien.
Si la visión del promotor hacia la constructora tiene como fondo el "contra ti está" quizás deberíamos plantearnos el iniciar la obra, y el promotor debería plantearse el encargarle su trabajo a alguien en quien confíe mas.

En definitiva, ni la constructora está contra el promotor, ni este deberá estarlo contra la constructora. Cada uno tiene una función que desarrollar y si ambos lo hacen con acierto, ambos resultarán satisfechos con la relación.


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