Promotor, constructor y otros agentes.

16 de Noviembre de 2010

Escribo este artículo pensando especialmente en personas que son ajenas al sector inmobiliario y de la construcción. Se por tanto, que es muy improbable que lo lean. Así pues, nos corresponderá a todos nosotros su difusión para beneficio de todos.

Dedico la entrada de hoy a la confusión general que existe entre lo que es un promotor y lo que es un constructor. 

Cuántas veces hemos leído u oído en los medios de comunicación

- El constructor cogió el dinero de los propietarios y se marchó sin terminar las viviendas.
- Este constructor ha edificado mil viviendas en este sector.

Entiendo que los ciudadanos de a pié no tienen porqué distinguir los términos, y apelo a los medios de comunicación, con su enorme poder de influencia, para que traten este tipo de noticias de una manera rigurosa, en beneficio de una información veraz que sitúe en su sitio los deberes y obligaciones de cada uno.

La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), en su Capítulo III, AGENTES DE LA EDIFICACIÓN, define:

Artículo 8. Concepto. Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención.

Artículo 9. El promotor.

Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

Artículo 10. El proyectista

Artículo 11. El constructor.

El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, la obras o partes de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

Artículo 12. El director de obra.

Artículo 13. El director de la ejecución de la obra.

Artículo 14. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.

Artículo 15. Los suministradores de productos.

Artículo 16. Los propietarios y usuarios.

En estos artículos de la ley quedan definidos cada uno de los agentes, así como sus obligaciones. Obsérvese que todos los agentes tienen obligaciones, incluidos los propietarios y usuarios.

Dicho de una manera coloquial, el promotor es quien decide hacer un edificio y encarga su ejecución a un constructor, que será quién lo construya.

Por tanto, corresponde al promotor decidir si el suelo es de gres o tarima, o si las puertas son de roble o de haya. Los propietarios deberían conocer esta circunstancia, porque también en muchos casos hacen responsables a los proyectistas de temas sobre los que no han tenido poder de decisión. Al constructor le corresponde ejecutar en precio, plazo y calidad, el proyecto de ejecución, que es el que define la obra a ejecutar y según las condiciones del contrato suscrito entre las partes.

En edificación residencial, es el promotor quién "vende" la vivienda al cliente. El cliente no tiene relación contractual alguna con el constructor, por tanto deberá canalizar sus felicitaciones o reclamaciones hacia el constructor a través del promotor.

Existen casos en los que el promotor y el constructor son una misma sociedad. Estamos hablando de las empresas promotoras que tienen integrada en su estructura todas las funciones de la empresa constructora, y por tanto se encargan de ejecutar ellos mismos la obra que promueven. En este caso si que resultaría indiferente, a nivel práctico, hablar de promotor o de constructor. No obstante, si yo soy un cliente adquirente de vivienda, quien a mi me la vende es el promotor, y será preferible utilizar este término al referirme a la relación comercial con él.

No quiero dejar también de comentar el caso de las cooperativas y comunidades de bienes, que tan de moda están en estos momentos. No deben olvidar los cooperativistas y comuneros que  los promotores son ellos mismos, y les serán de aplicación cuantas obligaciones y responsabilidades marca la ley para el promotor.

Por tanto, es muy recomendable que conozcamos quién es quién en este negocio para poder dirigirnos a cada uno en su justa medida.

Dad al César lo que es del César y a Dios lo que es de Dios (Mc.12, 17)

... y así estarán todos contentos (¿no? digo yo)

Saludos amigos
Pedro

El contratista. Contra ti no está.

12 de Septiembre de 2010.
.

Hace mucho tiempo que tenía interés en escribir este artículo. Se lo debo al ponente de una conferencia sobre la actividad de la constructora cara al promotor inmobiliario. Empezó su disertación diciendo:

          ... el contratista, que como ya lo dice la palabra "contra ti está" ...

Me llegó al alma.

Pues no, mi buen señor, la constructora contra ti no está. La constructora es un eslabón más de los necesarios para que esa cadena de negocio que es la promoción inmobiliaria se traduzca en beneficios.

En una promoción inmobiliaria intervienen un buen número de actores, a los que la  LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) llama  agentes de la edificación, entre otros, el vendedor del suelo, el promotor, el banco que lo financia, el proyectista, el director de obra, el director de ejecución, las administraciones, los notarios...

La empresa constructora, o constructor, es uno más de esos actores. Tiene una misión concreta que es la de hacer realidad, construir, ejecutar, un proyecto que ha sido desarrollado en planos y memorias. Decir que "contra ti está" es presuponer que va a aprovecharse de esa situación para "a tu costa" obtener un beneficio.

No es así. La empresa constructora obtiene su lícito beneficio de su trabajo y su gestión, y con el consiguiente riesgo.

El promotor puede obtener mayor beneficio interviniendo sobre cada uno de ellos, comprando suelo más barato, obteniendo mejores condiciones de financiación, contratando la ejecución al menor coste, acortando los tiempos de la promoción, incrementando el precio de venta.
También el constructor dispone de diferentes canales para mejorar su beneficio. Uno de ellos efectivamente es el de "mayor venta", es decir, que el precio final de ejecución es mayor que el firmado inicialmente en el contrato de ejecución de obra. Es este el que mas daño hace al promotor, puesto que trastoca su Cash Flow previsto. (El por qué se incrementa el precio final de venta da tema para escribir otro artículo).

Sin embargo, cada vez es mas necesario que las constructoras fundamenten su beneficio en el "menor coste".
Esto no es tan simple como apretar mas al proveedor y subcontratista. Significa contratar mejor. Contratar con tiempo suficiente para encontrar la mejor solución al mejor precio, colaborando con los mejores, con los que no te fallarán.
Menor coste significa también una mejor gestión del tiempo. Ajustarse a los plazos convenidos. Para ello es necesario una correcta planificación de tiempos y recursos, tanto propios como ajenos. Esto se traducirá en un ahorro de costes indirectos.
Deberá entender y atender los costes financieros y tener muy presente que una obra no se ha finalizado, y por tanto no se puede cerrar económicamente, hasta que se ha terminado la postventa, se cobra la última retención y se recupera el último aval.

Seguramente la expresión "contra ti está" viene de una mala experiencia de la que nadie está a salvo.
Es una mala práctica por parte de la constructora ahogar a su cliente, el promotor, y mucho más si no va acompañada de dar un servicio correcto en plazo y calidad. Del mismo modo, tampoco se debe ahogar a los proveedores y subcontratistas, a los que se debe dar un servicio correcto a cambio, cual puede ser un trato equitativo, un pago a tiempo o una planificación conjunta.
Todas estas apreciaciones son de aplicación para todos los que intervienen y de manera bidireccional. Sirven para el promotor en su relación con el constructor, así como del constructor de cara a sus proveedores, y viceversa.

Todos se necesitan mutuamente. La relación entre las partes deberá estar regulada por un contrato que todos consideren equitativo, de forma que se eviten las desconfianzas. Deberá trabajarse defendiendo por supuesto los propios intereses, pero también entendiendo las posturas contrarias cuando surjan puntos de conflicto, buscando siempre el bien común, lo cual significará seguramente que nadie conseguirá obtener sus expectativas al cien por cien.
Si la visión del promotor hacia la constructora tiene como fondo el "contra ti está" quizás deberíamos plantearnos el iniciar la obra, y el promotor debería plantearse el encargarle su trabajo a alguien en quien confíe mas.

En definitiva, ni la constructora está contra el promotor, ni este deberá estarlo contra la constructora. Cada uno tiene una función que desarrollar y si ambos lo hacen con acierto, ambos resultarán satisfechos con la relación.


.