Promotor, constructor y otros agentes.

16 de Noviembre de 2010

Escribo este artículo pensando especialmente en personas que son ajenas al sector inmobiliario y de la construcción. Se por tanto, que es muy improbable que lo lean. Así pues, nos corresponderá a todos nosotros su difusión para beneficio de todos.

Dedico la entrada de hoy a la confusión general que existe entre lo que es un promotor y lo que es un constructor. 

Cuántas veces hemos leído u oído en los medios de comunicación

- El constructor cogió el dinero de los propietarios y se marchó sin terminar las viviendas.
- Este constructor ha edificado mil viviendas en este sector.

Entiendo que los ciudadanos de a pié no tienen porqué distinguir los términos, y apelo a los medios de comunicación, con su enorme poder de influencia, para que traten este tipo de noticias de una manera rigurosa, en beneficio de una información veraz que sitúe en su sitio los deberes y obligaciones de cada uno.

La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), en su Capítulo III, AGENTES DE LA EDIFICACIÓN, define:

Artículo 8. Concepto. Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención.

Artículo 9. El promotor.

Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

Artículo 10. El proyectista

Artículo 11. El constructor.

El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, la obras o partes de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

Artículo 12. El director de obra.

Artículo 13. El director de la ejecución de la obra.

Artículo 14. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.

Artículo 15. Los suministradores de productos.

Artículo 16. Los propietarios y usuarios.

En estos artículos de la ley quedan definidos cada uno de los agentes, así como sus obligaciones. Obsérvese que todos los agentes tienen obligaciones, incluidos los propietarios y usuarios.

Dicho de una manera coloquial, el promotor es quien decide hacer un edificio y encarga su ejecución a un constructor, que será quién lo construya.

Por tanto, corresponde al promotor decidir si el suelo es de gres o tarima, o si las puertas son de roble o de haya. Los propietarios deberían conocer esta circunstancia, porque también en muchos casos hacen responsables a los proyectistas de temas sobre los que no han tenido poder de decisión. Al constructor le corresponde ejecutar en precio, plazo y calidad, el proyecto de ejecución, que es el que define la obra a ejecutar y según las condiciones del contrato suscrito entre las partes.

En edificación residencial, es el promotor quién "vende" la vivienda al cliente. El cliente no tiene relación contractual alguna con el constructor, por tanto deberá canalizar sus felicitaciones o reclamaciones hacia el constructor a través del promotor.

Existen casos en los que el promotor y el constructor son una misma sociedad. Estamos hablando de las empresas promotoras que tienen integrada en su estructura todas las funciones de la empresa constructora, y por tanto se encargan de ejecutar ellos mismos la obra que promueven. En este caso si que resultaría indiferente, a nivel práctico, hablar de promotor o de constructor. No obstante, si yo soy un cliente adquirente de vivienda, quien a mi me la vende es el promotor, y será preferible utilizar este término al referirme a la relación comercial con él.

No quiero dejar también de comentar el caso de las cooperativas y comunidades de bienes, que tan de moda están en estos momentos. No deben olvidar los cooperativistas y comuneros que  los promotores son ellos mismos, y les serán de aplicación cuantas obligaciones y responsabilidades marca la ley para el promotor.

Por tanto, es muy recomendable que conozcamos quién es quién en este negocio para poder dirigirnos a cada uno en su justa medida.

Dad al César lo que es del César y a Dios lo que es de Dios (Mc.12, 17)

... y así estarán todos contentos (¿no? digo yo)

Saludos amigos
Pedro