Estrategias para rentabilizar la obra.

2 de diciembre de 2011

La rentabilidad de una obra no es algo que se consiga de una manera cierta con una gestión simple tipo "compro materia prima - produzco unidades de obra - vendo vía certificación". La rentabilidad debe responder a un proceso estratégico que tenga claramente definido su final desde el mismo inico de la obra. Es decir, antes de iniciar la obra debemos determinar con la mayor exactitud su resultado final.

En todo este planteamiento que paso a desarrollar hay un primer aspecto imprescindible a tener en cuenta, estoy hablando del contrato de la obra. Todo lo que a continuación se expone deberá caber dentro de los límites del contrato suscrito entre promotor y constructor. El contrato será el primer elemento que analizaremos, ya que determinadas estrategias serán posibles, o no, en función del contrato firmado.

A continuación deberemos estudiar a fondo la obra a ejecutar. De este análisis deduciremos diferentes tipos de nichos de rentabilidad o mejora de beneficio. 

Citamos por ejemplo:

1.- Carencias del proyecto.

Imaginemos que detectamos que el proyecto tiene una cubierta de panel sandwich pero no aparece por ningún lado la estructura metálica necesaria como soporte. Otro ejemplo: el proyecto incluye un peldañeado en bruto de las losas de escalera, pero no aparecen los peldaños. En ambos casos, los precios nuevos (precios contradictorios) deberán establecerse durante el transcurso de la obra, desde una mayor posición de fuerza de la constructora. Por cierto, ambos casos son reales y vividos en primera persona.

2.- Modificaciones de procesos.

Analizaremos la obra para concluir si el proceso definido en proyecto es el que nos resulta más rentable. En caso contrario propondremos una variante constructiva para la que deberemos conseguir la aprobación de la propiedad y la dirección facultativa. En muchos casos el ahorro vendrá via menores costes indirectos o reducción de plazo. Sirva este ejemplo: en determinadas circunstancias podremos sustituir un muro a dos caras ejecutado "in situ", por un muro autoportante prefabricado.

3.- Modificaciones de calidades.

Determinadas unidades de obra podrán ser modificadas, sin ver alterada la calidad final. Imaginemos que nuestra empresa tiene un convenio con un proveedor por el que nos resulta más económico colocar peldaños de granito en la escalera que peldaños de mármol. Al margen de criterios estéticos, la dureza y durabilidad del granito ofrecerán mayores garantías al promotor sin un incremento de precio; y nuestra empresa tendrá un mayor beneficio.

Ahora bien, este ejercicio debe realizarse en una fase inicial de la obra. Todas aquellas propuestas que se nos ocurran deberemos reflejarlas en una hoja de estrategias, valorándolas en coste y venta para predeterminar un posible beneficio. Puede darse el caso de que una obra que inicialmente tenga comprometido su beneficio económico, con la aprobación de estas estrategias consiga un resultado positivo.

En segunda instancia, y lo antes posible, deberemos trasladarla a nuestros interlocutores, propiedad y dirección facultativa, de forma que, aceptados por ambos, estas variaciones se consoliden lo antes posible.

Saludos amigos

Pedro Domingo

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Responsabilidad en el precio final de una obra.

25 de febrero de 2011

Vivimos en un país muy peculiar (vaya entrada me ha salido).

Somos capaces de judicializar lo absurdo (Un alumno musulmán denuncia a un profesor tras discutir sobre el jamón).

Emitimos sentencias increíbles, como la de condenar a un arquitecto y tres jefes de obra, por el fallecimiento en accidente laboral de dos trabajadores que dieron positivo en cocaína. (Sentencia 279/06 de la Audiencia Provincial de Madrid)

En la petición de indulto leemos:
II - No se valora en beneficio de los acusados, el hecho incontrovertido de que los dos trabajadores fallecidos dieran positivo en los análisis toxicológicos de sustancias tóxicas -cannabis y cocaína- y además portaran entre sus ropas de trabajo dichas sustancias, con dos argumentos: que el médico forense no concluyó con rotundidad que en el momento del accidente estuvieran incapacitados totalmente para desarrollar su trabajo, y que el hecho de portar tales sustancias entre las ropas de trabajo no implica que se sea drogodependiente o consumidor habitual.

Sin embargo, y a menudo, nos encontramos con muchas otras situaciones en las que admitimos como normal lo que debería ser una excepción. Y me refiero concretamente a los incrementos del precio final de una obra.

Solo en raras excepciones, cuando el tema se convierte en escandaloso, como en el caso Palma Arena, se inician acciones judiciales. Aún así, me he encontrado gente que justificaba tal actuación y ninguneaba las responsabilidades.

Pero no hace falta llegar a esos extremos. No es la judicialización lo que propongo. Es la profesionalidad.

Es muy rara la obra que no tiene un cierto incremento en su precio final. Tradicionalmente se ha responsabilizado a la empresa constructora, que aprovecha cualquier ocasión para “exprimir” al promotor. Pero si nos paramos a pensar, el problema fundamental radica en la deficiencia de los proyectos o en la indefinición del promotor.

Puedo entender que las condiciones de trabajo a las que actualmente se ven sometidos los despachos de arquitectura estén en el origen de dichas deficiencias. Es muy común que el arquitecto solo disponga de un mes para realizar un proyecto multidisciplinar, que necesitaría de no menos de tres o cuatro meses para su perfecta realización. Tampoco sirve de justificación, puesto que la responsabilidad del arquitecto es entregar un proyecto correcto. Lo que ya resulta incomprensible es, que luego se cobren incrementos de honorarios derivados del incremento de presupuesto. Me sucedió en una obra que el proyecto no definía el tipo de peldaño y el presupuesto no recogía medición alguna. Al final se colocó lo más barato (en aquellos tiempos, peldaño de terrazo tipo italiano). La obra incrementó su precio final. El promotor tuvo que pagar más de lo que tenía previsto. El arquitecto cobró incremento de honorarios por mayor obra.

Hay casos en los que al arquitecto "le viene grande" el proyecto. Puede suceder cuando un arquitecto poco experimentado gana un concurso de proyectos con una gran idea. Después hay que materializar esa idea en un proyecto de ejecución consistente. Si la obra es muy compleja saldrá a concurso exigiendo una clasificación muy alta del contratista. Pero ... ¿estará el proyecto de ejecución al mismo nivel?

Otras veces, la propia indefinición del promotor propicia todo tipo de cambios que la constructora aprovecha para su mayor beneficio. No se trata solo de abusar o no en los precios nuevos (precio contradictorio). Es una ley de mercado. Cuando el constructor está ofertando la obra, está compitiendo con muchas otras empresas, lo cual provoca una bajada de precios, que en algún caso los sitúa incluso por debajo del coste. Cuando la obra está en curso, el constructor ya no tiene competencia para su nuevo precio, no luchará contra nadie, salvo con el propio promotor. En ese momento, un precio no abusivo, puede resultar comparativamente caro con respecto a los precios de adjudicación. También reconozco que se darán casos de “precios abusivos”. Para esos casos la recomendación al promotor sería, no cambiar el proyecto contratado.

Otra de las causas del incremento final del precio de una obra la encontraremos en el propio sistema de adjudicación, especialmente cuando hablemos de obra pública. Para este debate os remito a los artículos Las bajas en los concursos de obra I y Las bajas en los concursos de obra II.

He hablado de calidad de los proyectos y definición precisa del producto. Seguro que muchos de vosotros ya estáis pensando en una tercera vía, los contratos a precio cerrado. El tema da para mucho y por su extensión, prefiero abordarlo en otro momento, pero prometo firmemente hablar de ello en un futuro próximo.

Saludos amigos
Pedro Domingo

[Off Topic]

Unurth: Street Art on the Web Done Right

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