Estrategias para rentabilizar la obra.

2 de diciembre de 2011

La rentabilidad de una obra no es algo que se consiga de una manera cierta con una gestión simple tipo "compro materia prima - produzco unidades de obra - vendo vía certificación". La rentabilidad debe responder a un proceso estratégico que tenga claramente definido su final desde el mismo inico de la obra. Es decir, antes de iniciar la obra debemos determinar con la mayor exactitud su resultado final.

En todo este planteamiento que paso a desarrollar hay un primer aspecto imprescindible a tener en cuenta, estoy hablando del contrato de la obra. Todo lo que a continuación se expone deberá caber dentro de los límites del contrato suscrito entre promotor y constructor. El contrato será el primer elemento que analizaremos, ya que determinadas estrategias serán posibles, o no, en función del contrato firmado.

A continuación deberemos estudiar a fondo la obra a ejecutar. De este análisis deduciremos diferentes tipos de nichos de rentabilidad o mejora de beneficio. 

Citamos por ejemplo:

1.- Carencias del proyecto.

Imaginemos que detectamos que el proyecto tiene una cubierta de panel sandwich pero no aparece por ningún lado la estructura metálica necesaria como soporte. Otro ejemplo: el proyecto incluye un peldañeado en bruto de las losas de escalera, pero no aparecen los peldaños. En ambos casos, los precios nuevos (precios contradictorios) deberán establecerse durante el transcurso de la obra, desde una mayor posición de fuerza de la constructora. Por cierto, ambos casos son reales y vividos en primera persona.

2.- Modificaciones de procesos.

Analizaremos la obra para concluir si el proceso definido en proyecto es el que nos resulta más rentable. En caso contrario propondremos una variante constructiva para la que deberemos conseguir la aprobación de la propiedad y la dirección facultativa. En muchos casos el ahorro vendrá via menores costes indirectos o reducción de plazo. Sirva este ejemplo: en determinadas circunstancias podremos sustituir un muro a dos caras ejecutado "in situ", por un muro autoportante prefabricado.

3.- Modificaciones de calidades.

Determinadas unidades de obra podrán ser modificadas, sin ver alterada la calidad final. Imaginemos que nuestra empresa tiene un convenio con un proveedor por el que nos resulta más económico colocar peldaños de granito en la escalera que peldaños de mármol. Al margen de criterios estéticos, la dureza y durabilidad del granito ofrecerán mayores garantías al promotor sin un incremento de precio; y nuestra empresa tendrá un mayor beneficio.

Ahora bien, este ejercicio debe realizarse en una fase inicial de la obra. Todas aquellas propuestas que se nos ocurran deberemos reflejarlas en una hoja de estrategias, valorándolas en coste y venta para predeterminar un posible beneficio. Puede darse el caso de que una obra que inicialmente tenga comprometido su beneficio económico, con la aprobación de estas estrategias consiga un resultado positivo.

En segunda instancia, y lo antes posible, deberemos trasladarla a nuestros interlocutores, propiedad y dirección facultativa, de forma que, aceptados por ambos, estas variaciones se consoliden lo antes posible.

Saludos amigos

Pedro Domingo

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Lo que tiene que hacer el jefe de obra, previo al inicio de la obra.

3 de junio de 2011

¡Qué contentos estamos, nos acaban de adjudicar una obra!

Llevábamos seis meses negociando con el promotor, convenciéndole de que somos los mejores y que nuestra oferta era la mejor (muchas veces la más barata). Por fin nos dijo que, "de acuerdo, la obra para vosotros". Llamamos enseguida al jefe de obra, le contamos la buena nueva y le soltamos aquello de: "me he comprometido que el lunes metemos las máquinas". ¿les suena?

Si queremos llevar a buen puerto nuestro negocio y ganar dinero, debemos evitar a toda costa esta situación de euforia envenenada. Propietarios, directivos, jefes de obra, todos debemos ser conscientes de que debemos realizar un trabajo, concienzudo y exigente, previo al inicio de obra. Por esto, quienes tengan la responsabilidad de negociar y pactar acuerdos con el promotor, deberán obtener este plazo de tiempo necesario entre la comunicación de la adjudicación de la obra y el inicio de la misma.

Previo al inicio de obra, y suponiendo ya firmado el contrato correspondiente, se deberán realizar una serie de trabajos administrativos, tales como: elaboración y aprobación del plan de seguridad y salud, apertura del centro de trabajo, plan de gestión de residuos, proyectos y permisos para instalación de grúas torre, etc.

LAS PRIMERAS ACCIONES DEL JEFE DE OBRA.

Para poder empezar una obra con garantías de éxito, el jefe de obra deberá acometer la misma prestando atención en primer lugar a los siguientes trabajos.

Leerse el contrato.

Punto número uno y fundamental. El contrato lo es todo. Explica qué obra tenemos que hacer, en qué plazo, a qué precio, cómo vamos a cobrar, las penalizaciones, las garantías... todo. Son las reglas del juego. No se puede, ni se debe, hacer una obra sin firmar un contrato. Y un jefe de obra no puede, ni debe, empezar una obra sin haberse leído (y aprendido) el contrato en todas sus cláusulas y condiciones. Siendo todas las cláusulas del contrato importantes, quiero mencionar expresamente una que afecta a muchas discusiones durante la ejecución: la que hace referencia a la prelación de documentos. Ya que a veces encontramos discrepancias entre planos, memorias y mediciones, ésta es la cláusula que nos indicará el orden de prioridad de cada uno de ellos.

Aprenderse la obra a ejecutar.

Significa conocer en profundidad los pliegos de condiciones, las memorias y revisar los planos. Resulta arriesgado iniciar el proceso de construcción sin tener claro como debe ser ese proceso, que calidades me van a exigir, que dificultades voy a encontrar. Es importante saber si tengo toda la información necesaria, especialmente planos, y estos se ajustan a lo que he contratado. Saber también si el proyecto es congruente en toda su documentación. Si hay discrepancias, las prioridades las establecerá el orden de prelación.

Medir la obra.

El jefe de obra deberá medir la totalidad de las unidades de obra. Es necesario por varias razones.

- Para comprobar que las mediciones del contrato son correctas, ya que será nuestro derecho de cobro.

- Porque es necesario para contratar suministros y subcontratas.

- Para localizar "bolsas" que haya podido incluir el redactor del proyecto y/o el promotor.

- Para detectar cuanto antes las posibles carencias, y tener tiempo de reacción.

Re-estudiar la viabilidad económica.

Tenemos que tener presente que los objetivos del departamento de presupuestos y contratación, no son exactamente los mismos que los del jefe de obra, básicamente porque unos intentan contratar y otros tienen la obligación de rentabilizar. En el mejor de los casos, la documentación que traspase el departamento de contratación al jefe de obra, deberá de servir únicamente como punto de partida. Todos sabemos que un subcontratista no se "esfuerza" en la misma medida cuando pasa su presupuesto para ofertar un concurso de obra, que para la propia ejecución de la obra contratada. El jefe de obra, dispone de la información completa: contratos, proyecto y sus propias mediciones. Con esos datos deberá analizar la viabilidad económica de la obra. La obtención de un resultado negativo en este primer análisis no significa necesariamente la no viabilidad de la obra. Significa que deberemos trazar un plan estratégico para convertir los números negativos en positivos. (de este plan hablaremos en otra ocasión). Puede llegar a ocurrir que, ciertamente, un correcto análisis, con la documentación completa y habiendo dedicado tiempo suficiente, arroje como resultado la total inviabilidad económica de la obra. En este caso, la decisión de continuar adelante o desestimar la obra corresponderá a estamentos superiores, directivos o accionistas.

Aprobado este reestudio económico, ya podemos acometer con garantías el inicio de los trabajos.

Saludos amigos

Pedro Domingo

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[Off Topic]

XIII Encuentro con Mío Cid

11-12 de junio de 2011

El Poyo del Cid (Teruel)