Responsabilidad en el precio final de una obra.

25 de febrero de 2011

Vivimos en un país muy peculiar (vaya entrada me ha salido).

Somos capaces de judicializar lo absurdo (Un alumno musulmán denuncia a un profesor tras discutir sobre el jamón).

Emitimos sentencias increíbles, como la de condenar a un arquitecto y tres jefes de obra, por el fallecimiento en accidente laboral de dos trabajadores que dieron positivo en cocaína. (Sentencia 279/06 de la Audiencia Provincial de Madrid)

En la petición de indulto leemos:
II - No se valora en beneficio de los acusados, el hecho incontrovertido de que los dos trabajadores fallecidos dieran positivo en los análisis toxicológicos de sustancias tóxicas -cannabis y cocaína- y además portaran entre sus ropas de trabajo dichas sustancias, con dos argumentos: que el médico forense no concluyó con rotundidad que en el momento del accidente estuvieran incapacitados totalmente para desarrollar su trabajo, y que el hecho de portar tales sustancias entre las ropas de trabajo no implica que se sea drogodependiente o consumidor habitual.

Sin embargo, y a menudo, nos encontramos con muchas otras situaciones en las que admitimos como normal lo que debería ser una excepción. Y me refiero concretamente a los incrementos del precio final de una obra.

Solo en raras excepciones, cuando el tema se convierte en escandaloso, como en el caso Palma Arena, se inician acciones judiciales. Aún así, me he encontrado gente que justificaba tal actuación y ninguneaba las responsabilidades.

Pero no hace falta llegar a esos extremos. No es la judicialización lo que propongo. Es la profesionalidad.

Es muy rara la obra que no tiene un cierto incremento en su precio final. Tradicionalmente se ha responsabilizado a la empresa constructora, que aprovecha cualquier ocasión para “exprimir” al promotor. Pero si nos paramos a pensar, el problema fundamental radica en la deficiencia de los proyectos o en la indefinición del promotor.

Puedo entender que las condiciones de trabajo a las que actualmente se ven sometidos los despachos de arquitectura estén en el origen de dichas deficiencias. Es muy común que el arquitecto solo disponga de un mes para realizar un proyecto multidisciplinar, que necesitaría de no menos de tres o cuatro meses para su perfecta realización. Tampoco sirve de justificación, puesto que la responsabilidad del arquitecto es entregar un proyecto correcto. Lo que ya resulta incomprensible es, que luego se cobren incrementos de honorarios derivados del incremento de presupuesto. Me sucedió en una obra que el proyecto no definía el tipo de peldaño y el presupuesto no recogía medición alguna. Al final se colocó lo más barato (en aquellos tiempos, peldaño de terrazo tipo italiano). La obra incrementó su precio final. El promotor tuvo que pagar más de lo que tenía previsto. El arquitecto cobró incremento de honorarios por mayor obra.

Hay casos en los que al arquitecto "le viene grande" el proyecto. Puede suceder cuando un arquitecto poco experimentado gana un concurso de proyectos con una gran idea. Después hay que materializar esa idea en un proyecto de ejecución consistente. Si la obra es muy compleja saldrá a concurso exigiendo una clasificación muy alta del contratista. Pero ... ¿estará el proyecto de ejecución al mismo nivel?

Otras veces, la propia indefinición del promotor propicia todo tipo de cambios que la constructora aprovecha para su mayor beneficio. No se trata solo de abusar o no en los precios nuevos (precio contradictorio). Es una ley de mercado. Cuando el constructor está ofertando la obra, está compitiendo con muchas otras empresas, lo cual provoca una bajada de precios, que en algún caso los sitúa incluso por debajo del coste. Cuando la obra está en curso, el constructor ya no tiene competencia para su nuevo precio, no luchará contra nadie, salvo con el propio promotor. En ese momento, un precio no abusivo, puede resultar comparativamente caro con respecto a los precios de adjudicación. También reconozco que se darán casos de “precios abusivos”. Para esos casos la recomendación al promotor sería, no cambiar el proyecto contratado.

Otra de las causas del incremento final del precio de una obra la encontraremos en el propio sistema de adjudicación, especialmente cuando hablemos de obra pública. Para este debate os remito a los artículos Las bajas en los concursos de obra I y Las bajas en los concursos de obra II.

He hablado de calidad de los proyectos y definición precisa del producto. Seguro que muchos de vosotros ya estáis pensando en una tercera vía, los contratos a precio cerrado. El tema da para mucho y por su extensión, prefiero abordarlo en otro momento, pero prometo firmemente hablar de ello en un futuro próximo.

Saludos amigos
Pedro Domingo

[Off Topic]

Unurth: Street Art on the Web Done Right

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Un poco de humor.

18 de febrero de 2011

Queridos amigos, hoy he decidido que vamos a dejar por un momento el “menudo año se nos espera”, “la que está cayendo”, “no sé como vamos a salir”… y todos los comentarios recurrentes. Os propongo un poco de humor, aunque solo sean unos minutos y como válvula de escape. Vaya por todos vosotros (nosotros) constructores, promotores y técnicos. Sin acritud ni dobles sentidos. Con la única intención de pasar un buen rato.


¿Cuál es el colmo de un constructor?

Que se llame, "Armando Paredes Icaza".

Un filósofo, un ingeniero y un arquitecto discutían sobre el diseño del cuerpo humano:
- El cuerpo humano lo diseñó un filósofo, fijaos en su capacidad de pensamiento, en discernir el bien del mal …
- No hombre, el cuerpo humano lo diseñó un ingeniero, fijaos en las articulaciones, su funcionalidad, que todo el sistema nervioso se basa en la transmisión de impulsos eléctricos a través de las células...
- Amigos están equivocados, el cuerpo humano lo diseñó un arquitecto, a quien más se le ocurriría colocar un desagüe tóxico al lado de un parque de atracciones. 

Un constructor estaba cruzando una carretera un día, cuando un sapo lo llamó y le dijo:

- "Si me besas, me volveré una hermosa princesa".

El se inclinó, tomó el sapo y se lo metió en el bolsillo.

El sapo volvió a hablar, y dijo:

- "Si me besas para que me vuelva una hermosa princesa, me quedaré contigo durante una semana".

El constructor sacó el sapo del bolsillo, le sonrió y lo volvió a meter en el bolsillo.

Entonces el sapo gritó:

- "Si me besas y me vuelvo una hermosa princesa, me quedaré contigo y haré CUALQUIER cosa que quieras".

Otra vez el constructor sacó el sapo, le sonrió y lo devolvió al bolsillo.

Finalmente el sapo preguntó:

- "¿Qué pasa? Te dije que soy una hermosa princesa, que me quedaré contigo por una semana y haré lo que quieras.

¿Por qué no me besas?"

El constructor dijo:

- "Mira, soy constructor. No tengo tiempo para mujeres. Pero un sapo que hable: ¡¡¡ contigo me voy a hacer de oro !!!"


Leyes de Murphy para Arquitectos y Constructores

• Ley del doble encargo
Todo cliente necesita dos proyectos: una ampliación del garaje y un gran
edificio. La ampliación del garaje sí se hace. El gran edificio …

• Ley del Cartoon.
Si un cliente llama "dibujito" al anteproyecto, es que no lo va a pagar.

• Ley del “nadie sabe”.
El cliente nunca sabe lo que quiere. El arquitecto tampoco sabe lo que
quiere el cliente. El cliente nunca entiende lo que quiere el arquitecto.
Corolario: El diseño nunca refleja ni lo que quiere el arquitecto ni lo que
quiere el cliente.

• Ley de la aparente satisfacción.
Si un cliente queda satisfecho:
a) No ha entendido el proyecto.
b) No lo ha pagado.
c) El arquitecto se equivocó.

• Ley de oro del diseño.
El que pone el oro impone el diseño.

• Ley del cliente fijo.
Si usted construye pisos en un sitio determinado, de un tamaño
determinado y a un precio determinado:
a) Al comprador que le gustan el sitio y el tamaño, pero no le alcanza el dinero.
b) Al comprador que le gustan el sitio y el precio, pero le parece pequeño.
c) Al comprador que le gusta el tamaño y le sirve el precio, pero no le gusta el
sitio.
d) El comprador al cual le gustan el sitio, el tamaño y el precio... es
usted.

• Ley del “por lo pronto”.
Si un cliente le pide un cambio, dígale que no se puede; después estúdielo.

• Ley del tiempo a favor.
Demórese en hacer los planos de detalle y no tendrá que hacerlos.

• Ley del solar menguante.
A todos los solares les falta un metro de ancho cuando va a empezarse la obra

• Ley del topo.
Dos levantamientos topográficos de un solar nunca son iguales.
Corolario: Si existe un solo levantamiento éste es fiable.
Si existen dos... ninguno es fiable.

• Ley de plou.
La temporada de lluvias comienza el día en que se inician las excavaciones.

• Ley del camión.
Siempre que llame a averiguar por una entrega de materiales, le dirán que
"el camión está en camino".

• Ley del encargado.
Los ángulos rectos no existen.

• Ley de la cerámica.
Ninguna cerámica de 20 x 20 mide 20 x 20.

• Ley de tras. (También llamada Primera Ley del Electrodoméstico)
La nevera tiende, inexorablemente, a quedar detrás de la puerta de la
cocina.

• Ley de la membrana asfáltica.
Si una cubierta no tiene goteras, tenga paciencia.

• Ley de la falsa dicha.
Si el carpintero llegó a tiempo con las puertas, se equivocó de obra.

• Ley del supuesto.
Un presupuesto nunca se cumple.
Corolario: si un presupuesto se cumple, alguien cometió un error.

• Ley del “nadie fue”.
En las obras, las cosas no se hacen: quedan.
Ejemplo: "Quedó torcido", "Quedó corto"...

• Ley del malo.
No importa la causa: si algo sale mal en la obra, el responsable será el
constructor.

- En que se parece el Wonderbrá y un arquitecto?

- Pues en que castigan a quien ha de vivir dentro, pero engañan a los de fuera.

Dice un arquitecto una alumna de muy buen ver pero poco interesada:
-A ver señorita, ¿usted no ha observado qué parte del cuerpo humano aumenta 10 veces su tamaño ante la buena arquitectura?
Alumna: (después de pensárselo un buen rato) El pene.
-Pues no señorita, la retina. Pero felicite a su novio.

Se dice que Dios creo al hombre...

a la mujer......

…y al arquitecto

Jesús a sus discípulos:
- En verdad os digo, y=x2
Los discípulos comentan entre sí, y Pedro dice:
- Maestro, no entendemos...
- Es una parábola bruto!

Un médico, un arquitecto y un informático discutían acerca de cual de las profesiones era la más antigua. Comienza el médico:

- Pues mira, la Biblia dice que Dios creó a Eva de una costilla de Adán, esto obviamente requiere cirugía, por lo tanto la medicina es la profesión mas antigua.

El ingeniero replica:

- Si bueno, pero antes de eso, la Biblia dice que Dios separó el orden del caos, esta fue obviamente una obra de arquitectura.

El informático se hecha hacia atrás en la silla y dice sonriendo:

- Sí, pero ¿cómo crees que Dios creo el caos?

Saludos amigos

Pedro Domingo
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¿Está reconocida la calidad?

11 de febrero de 2011

En pasadas fechas compartí con todos vosotros un artículo titulado "El trabajo de calidad, fuente de beneficios". Lo que ahora me toca es complementarlo con unas ideas que quedaron sin exponer en ese artículo y una controversia que surgió tomando café con un colega de titulación y empresario constructor de profesión. Vamos a ello.

El constructor comentaba lo siguiente al respecto de este tema. 

- Mira Pedro, yo estoy de acuerdo contigo en todo lo que expones, repasos, postventa, costes, etc..., pero en este preciso momento estoy negociando la adjudicación de una obra (de unos 2 MM €). Se trata de construir para un promotor al que llevo quince años trabajándole. Ya le he hecho unas cuantas obras. Y me encuentro que tengo que competir con otras quince empresas, de las que la mayoría no le han trabajado nunca. Algunas figuran en el RAI con cantidades importantes. Otras son absolutamente desconocidas. También están "Pepe Gotera y Otilio", en fin, de todo un poco. En igualdad de condiciones calidad (alta) y precio, podemos estar tres, como mucho cuatro.

Este promotor me dice, que sí, que me quiere mucho, pero que si quiero hacer la obra tengo que igualar la mejor oferta. ¿Qué hago?

La verdad es que el tema es delicado. Porque ciertamente la calidad, con todas las ventajas que se planteaban, también tiene un "inconveniente", el precio. Trabajar bien significa trabajar con los mejores. Tener un buen equipo de obra (jefe de obra y encargado), buenos colaboradores (subcontratistas), buenos proveedores. En definitiva, un "todo" de calidad solo lo conseguiremos con "todas las partes" de calidad. Y eso cuesta.

Entonces, ¿dónde está el beneficio?

Todo el mundo admite, y considera normal, que un Ferrari cuesta más que un BMW, y este más que un Seat. Estas diferencias de calidad, que se reconocen en el precio, ¿por qué no son reconocibles entre empresas constructoras?, ¿acaso son todas iguales?.

El beneficio lo encontraremos cuando podamos posicionar nuestra empresa en el segmento adecuado de relación calidad - precio, reconocido por todos los intervinientes, incluido el promotor. El promotor se equivoca cuando pretende comprar la mayor calidad al precio más barato, contratar al mejor constructor pagándole el menor precio de todos los ofertantes. No nos engañemos, eso no existe.

Cuando el promotor esté interesado en obtener la máxima calidad en su producto, deberá invitar al concurso solo a las empresas que sean capaces de ofrecer esa calidad. En ese caso, todos competirán en igualdad de condiciones y en esa horquilla si que será factible adjudicarle la obra al más barato. De esta forma tampoco quedará desvirtuado el debate sobre el trabajo con calidad. 

La empresa constructora, también deberá seleccionar clientes y trabajar con aquellos que adopten esos mismos criterios. Si el promotor solo considera el precio como factor para la adjudicación, deberemos sopesar la conveniencia, o no, de ofertar la obra. Tampoco nosotros podemos engañarnos y pretender competir en precio con aquellos que no consideran la calidad como un valor.

Saludos amigos

Pedro Domingo

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[Off Topic]

Chicken a la Carte

6 minutos para la reflexión

Festival de cine de Berlín. Febrero de 2006

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Detalle de costes indirectos

4 de febrero de 2011

En pasadas fechas comentaba sobre la importancia de la gestión de los costes indirectos. En el artículo hacía una llamada de atención sobre este aspecto fundamental del control económico de una obra. Hoy pasaré a detallar que unidades tienen la consideración de costes indirectos y de que forma podemos agruparlos. En definitiva, se trata de abrir el cuadro de referencia "Distribución del coste de una obra de edificación"  que ya colgué en el artículo anterior. Se que la mayoría de lectores tenéis estos conceptos bastante claros, pero siento la necesidad de profundizar sobre el tema.

Cuando trabajemos en el análisis de los costes indirectos, pronto llegaremos a una primera conclusión,

CUANTO MENOR, MEJOR

Pero no solo porque tenemos que intentar reducir al máximo todos los costes de nuestras obras, sino por la sencilla razón de que los costes indirectos son muy inciertos. Son muy difíciles de prever con exactitud, tanto en cantidad como en tiempo, y si no, pensad todos los que os dedicáis a este negocio de la construcción cuántas veces habéis utilizado los andamios de fachada mucho más tiempo del previsto inicialmente, y el gruista, y el toro (teníamos previsto uno y hemos necesitado dos, doble gasto), la propia oficina técnica, incluído el jefe de obra.... Además todos estos costes son muy engorrosos de controlar. Pensemos por ejemplo cuánto tiempo cuesta revisar las facturas de alquileres de encofrados, de andamios de fachada, etc.

Por todo ello, nuestra primera intención ha de ser que los indirectos sean los mínimos posibles. Y una buena manera de conseguirlo es convertirlos en coste directo. El coste directo es mucho más sencillo de medir, valorar y controlar.

Pongo un ejemplo. Si el gruista de la obra es personal propio, tendré que considerarlo en coste indirecto como mano de obra auxiliar, porque irá imputado a varias partidas del presupuesto. Si contrato la estructura a   x €/m2 y pactamos con el subcontratista que el gruísta lo pone él, acabo de convertir el gruísta en un coste directo. Ya no tengo que preocuparme de él, ahora no tendré más que medir a fin de mes cuántos m2 de estructura se han ejecutado y pagárselos al subcontratista. Si el subcontratista se demora en el plazo, el gruísta (incluido en el precio) no me costará más. Si el gruísta coge una baja médica, el subcontratista deberá sustituirlo por otro.

Entremos en el análisis de estos cuadros que os propongo. Admitamos de antemano que serán diferentes según el tipo de obra que queramos ejecutar. Faltarán o sobrarán conceptos. Incluso algunas empresas tendrán otra forma de imputarlos. No importa. Se trata solo de servir de guía. Lo importante es que no se nos quede un coste de la obra sin analizar.

Comentarios al cuadro Mano de Obra Auxiliar.

- Es conveniente separar los montajes y desmontajes del alquiler para facilitar la previsión de coste y el control posterior. Montaje - desmontaje, se medirán en unidades fijas, (uno, dos, siete...) pero sabremos cuántos va a haber. El alquiler es variable (aunque no debería) y dependerá del cumplimiento del planning.

- Gruista. Si es personal propio vendrá aquí. Si es subcontratado, no. Puede haber una cantidad residual por uso propio. Si la estructura dura 10 meses, y el gruísta está subcontratado al estructurista, no deberemos contemplarlo, pero si vamos a utilizarlo hasta terminar las cubiertas dos o tres meses después de finalizada la estructura, estos meses (y solo estos) deberemos incluirlos como coste indirecto.

- Limpieza de obra. Podemos evitar que sea un coste indirecto si en los contratos con cada uno de los gremios subcontratados (soladores, yeseires, carpinteros...) incluimos una cláusula para que sean responsables de la limpieza sus tajos. La limpieza final de obra se puede contratar a una empresa de limpiezas. Entonces será un coste directo a  x €/vivienda.

- Ayudas de albañilería y oficiales de repasos. Tendremos que elegir. Si lo hacemos con personal propio, probablemente será de más calidad pero será un coste indirecto. Si lo subcontratamos, lo convertimos en coste directo ( x €/vivienda), posiblemente a costa de la calidad.

Comentarios al cuadro Maquinaria y Medios Auxiliares.

- En cuanto a grúas, carretillas, telescópicas, etc. lo importante consiste en estimar bien cuánto tiempo los vamos a necesitar. Es maquinaria que si bien tiene un alquiler de precio moderado, no debemos olvidar que llevan asociados unos gastos que no son moderados, tales como los consumos de combustible y electricidad , pero sobre todo la mano de obra de los operadores, gruistas y conductores carretilleros.

- Grupos electrógenos. No podremos olvidar los del inicio de obra, hasta que tengamos suministro eléctrico de red. En algunas obras, por su situación (nuevos polígonos, áreas no urbanizadas) serán necesarios durante toda la obra. Tampoco deberemos olvidar que los bombeos de morteros para solados consumen muchísima energía y probablemente no tengamos contratado el suministro eléctrico suficiente en esos picos de consumo. Por tanto, será necesario prever grupos de apoyo para esas fases de obra.

- Pequeña y mediana maquinaria auxiliar. Se deberán estimar unas cantidades que serán variables según el parque de maquinaria que tenga la propia empresa. En mi opinión, el parque de maquinaria deberá reducirse al mínimo, incluso no existir. Para la empresa es mejor solución optar por alquileres (hagan números), con la única salvedad de la herramienta pequeña (radiales, vibradores, traspaletas) que suele olvidarse por los rincones de la obra y seguimos pagando alquiler hasta diez veces su precio.

- Según la ubicación de la obra y/o las condiciones de licencia, no olvidaremos las marquesinas en techos de planta baja. También se tendrán en consideración protecciones a media altura en caso de que haya trabajadores en distintos niveles. Pongamos por caso que la estructura está en la planta 10 y tenemos trabajadores haciendo el caravista en la planta 4. En realidad, esta unidad deberíamos tenerla valorada dentro del capítulo de seguridad y salud.

Comentarios al cuadro Personal. Equipo de Obra

- Aquí estará incluído el coste de todo nuestro equipo humano de obra. El jefe de obra, jefe de producción, parte proporcional del jefe de grupo, encargados, capataces, topógrafos, administrativos de obra.... Su dimensión dependerá del tipo de obra, volumen y plazo.
- En las obras en UTE este apartado cobra especial importancia ya que según lo pactado entre los socios, las respectivas empresas pasarán cargos de coste de personal a la UTE. Son los "suplidos".

Comentarios al cuadro Tasas, Impuestos y Otros

- A la hora de rellenar este cuadro habrá que tener muy en cuenta todas las condiciones del contrato que hagan referencia a los gastos que deberá asumir el constructor.

Comentarios al cuadro Instalaciones de obra. Oficina técnica

- Los costes imputables a este cuadro dependerán en gran medida de cómo esté estructurada nuestra empresa. Por ejemplo serán muy diferentes si nuestros jefes de obra tienen su puesto de trabajo en las oficinas de la empresa y se desplazan periódicamente a la obra, o si su puesto está en la misma obra.

- Las casetas de servicios sanitarios, comedores, vestuarios, van imputadas dentro del capítulo de seguridad y salud. Aquí se imputarán solo la oficina técnica y los almacenes.

Para terminar recordad lo que decíamos al principio. Esta relación pretende ser una guía que sirva para no olvidarnos de considerar ningún coste en el estudio. Por otra parte, intentar que este capítulo tenga el menor impacto económico en la obra. Y no descuidar nunca su control.

Saludos amigos

Pedro Domingo

[Off Topic]

Librería Lello e Irmao. Oporto. Portugal.  
29 Fotos (se recomienda ver a pantalla completa) y una reseña.