¿Hacia dónde va la construcción?

15 de abril de 2010.

Hace ya unos días, un buen amigo y buen profesional de este sector, me proponía este tema para el blog. ¿Hacia dónde va la construcción?. Vaya con la preguntita, le respondí; pero a su vez, me gustó la propuesta y me puse a reflexionar sobre ello. 

Lo que ahora léeis ha ido manando libremente, a medida que escribía, porque he pretendido que sea más una sensación que un análisis. Desconfío por principios de los análisis. ¿Quién anticipó el pinchazo de la, ahora llamada, "burbuja inmobiliaria". Ahora muchos dicen "yo lo advertí", pero realmente, ¿quién lo advirtió?. ¿Lo advirtieron los promotores, que siguieron con su espiral especulativa sin límite?. ¿Lo advirtieron los bancos, con sus profundos estudios, que ahora están absolutamente entrampados con unos activos que no valen lo que dicen que valen?. ¿Lo advirtieron las constructoras que crecieron de forma desbocada con unos volúmenes de contratación que no podían atender con un mínimo de calidad?. ¿Y las subcontratas, más de lo mismo?.

En España, con 46 MM de habitantes se concedieron licencias de obra para más de 900.000 viviendas, casi la mitad que en EE.UU., que tiene 309 MM de habitantes y concedió 2.300.000 licencias, y un 50% más que Francia, con 63 MM de habitantes y 600.000 licencias. Por cierto, también muy significativo el calco literal de la gráfica, con la traslación propia del volumen de viviendas y año y medio de retraso en el tiempo.

Los ratios de esfuerzo económico - precio de la vivienda, también influyeron en el "pinchazo de la burbuja", ya que, al exceso de producción, había que añadir el sobreprecio.

Pero, de todo esto, no quisimos ver nada. Os pongo un ejemplo. Yo soy máster MDI en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Cursé mis estudios entre septiembre de 2006 y septiembre de 2007. Hoy todo el mundo está de acuerdo en que fue el principio de la crisis. Los ponentes que impartían el curso eran, todos ellos, de altísimo nivel en sus especialidades. Nadie habló de crisis. Hablaban de reajustes, aterrizaje suave (¡como me gustó esa frase!), reajuste... ¿Qué ocurre, que no eran lo suficientemente competentes?. La verdad es que eran absolutamente competentes, pero vivimos en un mundo global. Nos olvidamos de eso llamado "el efecto mariposa".

No creo en los gurús. No existen. No existen como predictores del futuro. Existen los buenos comunicadores, los que son capaces de crear tendencias, los que también son capaces de hacerte reflexionar sobre la realidad. ¿Cuántas veces cambian sus pronósticos de inflación, o de PIB, el BCE, el FMI, los respectivos gobiernos, etc.? Si ellos con su capacidad de análisis y su poderío no aciertan, ¿que voy a hacer yo, un simple mortal?.

Todavía más. La construcción es un negocio cautivo, dependiente, de la promoción, ya sea esta pública o privada. Si no hay inversión de un promotor, no hay construcción. Pero por hacer más sencillos los comentarios vamos a difuminar las actividades de promoción y construcción.

Así que, ¿hacia dónde va la construcción?. No lo sé. Son todo especulaciones. Observad que todo el que responde suele iniciarse con ... "yo creo..."

Si que hay síntomas de que podemos estar iniciando una ligera recuperación. ¿Habrá recaída?. Opiniones hay para todos los gustos. Yo os adjunto el siguiente gráfico

Por un lado se observa una ligera recuperación en el número de viviendas iniciadas y visados. Por otra parte, iniciar más viviendas de las que se visan puede tener una doble lectura; que la incertidumbre retraiga nuevos proyectos, o que se estén recuperando esos proyectos que todo promotor tenía guardados en el armario (esto último incluiría dar salida a todo el producto que tienen los bancos).

En cuanto a la propia actividad de construcción, si que he advertido errores, y se dice que hay que aprender de los errores, pero ¿aprenderemos?. Mi opinión es que no. Siento ser tan rotundo, pero creo que volveremos a repetirlos. Seguramente, a corto plazo tengamos la lección aprendida. Posiblemente, a medio plazo seguiremos manteniendo la prudencia y haciendo las cosas razonablemente bien. Pero  soy de la opinión que, a largo, volveremos a caer.  Se aprende a nivel individual, no a nivel colectivo. La empresas que saben hacer las cosas bien se mantendrán ahora y en el futuro.

Las pautas que ahora se están dando para sobrevivir a la crisis, son las que, precisamente, han estado aplicando las empresas que mejor la soportan.

- Especial atención y seguimiento del estado financiero. Son muchas las empresas que hacen un seguimiento simplista de las cuentas de la empresa. No basta con decir, ingreso menos gasto igual a beneficio. Hay que evaluar tendencias, ratios propios y comparados con el sector, tesorerías... Tampoco hay que ser experto financiero (y lo digo por las constructoras pequeñas), a veces basta con tener claros una serie de conceptos. Por ejemplo, resulta de fácil lectura el libro "Análisis de Estados Financieros" de Oriol Amat.

- Garantías de cobro. Normalmente son los contratos entre promotor y constructor incluyen un buen número de cláusulas que garantizan que el constructor no va a abandonar la obra.  Al constructor se le exigen avales, retenciones, pagos retardados (incluso fuera de plazos legales), penalizaciones por retrasos; pero hay una cláusula a la que el constructor debe prestar atención, la garantía de cobro.  En buena reciprocidad y justicia el promotor debería garantizar que va a pagar la obra ejecutada. La constructora que admite fórmulas de pago que no estén garantizadas debe ser consciente del grave riesgo que corre. Lamentablemente,  en este país estamos muy acostumbrados a que se devuelvan pagarés "... y no pasa nada".

- Trabajo de calidad. Respecto a este punto ya he comentado en anteriores artículos, por lo que evitaré repetirme.

Todo apunta a que el volumen de actividad de los pasados años no volverá a repetirse en mucho tiempo. En este escenario el futuro hay que creárselo, hay que inducir una selección en la que sobrevivan los fuertes. Muchos de los fuertes son grandes, pero no todos los grandes son fuertes.

Decía Charles Darwin que "no sobreviven los más fuertes, ni los más inteligentes, sino los que mejor se adaptan al cambio".

Y eso es lo que toca ahora, adaptarse. De una manera brusca, sin transición, hemos tenido que aprender a ser muy competitivos en precio, y saber rentabilizarlo. Nos vemos en la obligación de seleccionar clientes. Tenemos que ajustar al máximo nuestros costes. Incluimos en nuestro vocabulario la palabra productividad, y además nos vemos obligados a evaluarla. Necesitamos optimizar los recursos de la empresa, todos, los materiales y los humanos. En definitiva, tenemos que hacer todo lo que debíamos haber hecho cuando todo valía y no nos preocupamos. Para algunos ya es tarde.

Saludos amigos

Pedro Domingo

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[Off topic]

Una espectacular presentación de Dresden, Alemania.
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